일반적으로 상가 임대차의 경우에는 생계와 밀접한 관련이 있는 경우들이 많고 따라서 계약의 유지를 오랜동안 지속하는 경우들이 상당히 많습니다. 특히 10년간 임대차가 유지되기 때문에 상가건물 임대차보호법 제10조에서는 임차인의 계약갱신 요구 등에 대해 규정하고 있습니다. 해당 조문의 내용 중에서는 정당한 사유가 없는 한 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 뿐만 아니라 10년을 초과하지 않은 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 정하고 있습니다. 그러나 상가 임대차 해지사유의 경우에 계약갱신을 거절하는 것은 물론, 계약일이 남았어도 계약을 해지할 수 있습니다.
상가 임대차 계약 해지 사유
3기의 차임액 연체
상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지) 임차인이 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 계약갱신을 거부하는것은 물론, 계약기간이 남은 때에도 3기의 차임액이 발생하였다면 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 여기서 3기의 차임액이란 3개월 분의 월세를 뜻하고 있으며 월 100만원의 차임으로 계약을 하였다면 총 연체금액이 300만원에 달했을 때를 의미합니다. 차임이 3개월 연속으로 전액을 연체한 경우 외에도 6개월에 걸쳐 50만원씩 연체액이 누적된 경우 등 중도 납입금을 제해도 총 연체금이 3개월분의 월세가 되었다면 계약을 해지할 수 있습니다.
임차권 양도 파산선고
임차인이 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우 그리고 임차인이 2회분 주택임차의 경우 이상의 차임을 연체한 경우 상가 건물의 경우 3회분 임차인이 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용할 경우 임차인이 파산선고를 받은 경우등이 있습니다. 민법 제629 조의 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대 하지 못 한다 라고 규정 되어 있으며 이항을 임차인이 반한 경우 임대인은 계약을 해지 할 수 있습니다. 임차인은 전대를 해야 할 경우 반드시 임대인의 동의를 없고 진행해야 중도 계약이 해지 되는 것을 막을 수 있습니다.
계약내용과 다른 용도
임차 목적물의 계약내용과 다른 용도로 사용 또는 기타 계약시 특약으로 정한 내용에 대해서 위반 하였을 시 이를 근거로 하여 중도 해지가 가능 할 수 있습니다.
철거혹은 재건축
상가임대차계약에서 임대인의 계약 갱신 거절 사유를 규정한 이 법 제10조제1항제7호의 규정 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 입니다. 임대인들이 위 규정을 계약 갱신 거절 사유로 제시하는 이유는 철거하거나 재건축하기 위한 사유가 구체적으로 규정되어 있지 않아 해석이 건물의 노후도, 안전도 등 정당한 사유의 범위를 넘어서 임대인이 임의대로 주장할 수 있는 여지가 있습니다.
계약체결 당시 재건축 계획을 알린 경우
실제로 임대차계약갱신 거절 단서조항에 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유를 회복 할 필요가 있는 경우 의 조항을 악용해 장사가 잘 되는 가계를 일방적으로 쫓아내거나, 재개발․리모델링을 이유로 보상금을 한 푼 없이 내쫓는 사례 등이 자주 발생했었습니다. 하지만 이제는 법원이 건물의 노후 훼손으로 인한 안전사고의 우려가 있는 경우를 엄격하게 판단하고 있습니다. 실제로는 대부분의 경우 건물의 노후 훼손을 이유로 계약 갱신 거절이 인정되기는 어렵게 되었습니다. 임대인이 건물을 철거하거나 재건축할 목적으로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있으려면 임대차계약을 체결할 당시에 임차인에게 재건축 계획을 미리 알렸거나, 해당 건물이 노후 훼손되어 안전사고의 우려가 있는 정도여야 합니다.
코로나로 인한 예외 (참고사항)
(계약갱신요구 등에 관한 임시 특례)
임차인이 이 법률 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8 적용에 있어서는 차임 연체액을 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. 단, 장기계약이 이뤄진 때에는 산정 시 주의해야 할 점이 있습니다.
코로나 시기에 우리나라 자영업자분들이 상당한 어려움을 겪었습니다. 어려움을 겪는 소상공인을 위해 한시적 특례가 적용되어 2020년 9월 29일 이후 6개월간의 연체액은 연체차임으로 보지 않고 있었습니다. 실질적으로는 3기분의 연체액이 누적되었지만, 그 중 1/3에 해당하는 금액이 위의 법에서 정한 기간에 해당한다면 법률상 2기분의 연체가 이뤄진 것으로 보고 계약해지 대상이 아닌 것이 됩니다. (단, 권리금회수기회 보호나 계약갱신요구, 차임연체와 해지 조건에 성립여부에 대해서만 적용하지 않을 뿐, 연체된 차임에 대한 채권은 유지되므로 연체액 청구는 가능합니다.) 코로나 시기에는 다들 어려웠던 상황이라서 상가임대차 보호법의 경우에도 상가임차인을 보호하기 위한 임시 방편으로 해당 임시 특례를 실시하게 되었습니다.
상가 임대차 계약 해지 사유 마무리
상가임대차 보호법에서 계약의 해지 사유는 차임이 제대로 지급되지 않았을 경우 그리고 임차인의 전대차 목적대로 상가를 이용하지 않았을 경우, 임차인의 파산선고, 건물의 노후화로 인한 재건축 리모델링 등으로 인한 갱신계약 거부 등의 상황이 있습니다.
상가의 계약해지 상황 가운데 가장 중요한 부분이 아무래도 월세 미납이 3개월치인데 이런 부분은 사실 임대인과 임차인과의 가장 기본적인 계약 유지의 기본적인 사항이라고 할 수 있습니다. 상가 임대차 관련 계약 해지 사유에 대해서 미리 알아두신다면 많은 도움이 될 수 있을 것 같습니다.