요즘 정말 빌라 전세 사기 때문에 많은 분들이 힘들어 하시고 계신 상황입니다. 한 사람이 바지 사장으로 빌라 수천채 혹은 수백채를 가지고 전세 사기를 치고 나몰라라 하는 상황 정말 힘든 서민들이 많습니다. 이름도 빌라왕 이라고 하니 속이 터집니다. 전세계약 사기로 온통 뉴스를 장식하고 떠들석하게 한 빌라왕 사건은 현재도 다른 곳에서 비슷하게 계속 진행되고 있는 상황입니다. 집이 전세보증금보다 부동산 가격이 더 낮은데다가 미납된 세금이 많아 임차인들이 전세금을 못 찾아갈 수도 있다고 해서 문제가 된 부분입니다. 아래 글에서 전세 사기 안당하는 방법 알아보겠습니다
전세 사기 안당하는 방법
등기부등본 확인할 것
해당 부동산 주소와 임대인 인적사항을 알아보시고 등기부등본을 직접 떼어 보시는 것이 중요합니다. 해당 내용에 대해서 부동산사무실에서도 확인할 것이지만 직접 인터넷등기소에서 확인이 가능하므로 계약전 중도금전 그리고 잔금전에 지속적으로 확인하시는 것이 중요합니다. 그 사이에 권리나 기타 변동사항이 없는지 확인해야 합니다.
현재유효사항 요약
등기부등본에 뭔가 새로운 것이 전산 입력되어 있거나 소유권 혹은 권리사항 근저당권이나 다른 세입자의 권한등이 있는 경우에는 확인하셔야 합니다. 등기부등본은 항상 최신 것을 직접 확인해보시는 것이 중요합니다. 등기부등본의 내용을 잘 알지 못하신다면 등기부등본 발급받으실 때 요약본 체크하시면 마지막 장에 주요 등기사항 요약이 나오고 여기에 현재 유효한 것만 따로 정리가 되어 있으므로 해당 사항을 보시면 간단히 보실 수 있습니다.
소유자 확인
임대인 소유자인지 확인하는 것은 중요하며 반드시 소유자와 계약을 하고 소유자 통장으로 입금을 하여 내역을 남겨두시는 것이 중요합니다. 소유자가 아닌 사람이 계약을 하러올 때는 위임장에 인감도장이 찍혀야 하고 인감증명서에 찍힌 도장과 같은 것 인지 확인하고 인감증명서도 대리 발급이 아닌 본인 발급인지 확인하도록 합니다. 등기부등본을 볼 때 소유자를 확인했으면 그 다음은, 다양한 권리 사항에 대해서 확인하시고 마무리 하시면 됩니다.
집 시세를 확인
전세집은 집 실거래가의 70% 이내의 보증금이 안전하다고 알려져 있습니다. 집 시세를 확인하시고 집 가치의 70% 내 보증금이 안전합니다. 빌라왕 사건의 내용을 보시면 주로 신축 빌라의 매매금액을 알 수 없을 때 2억짜리 부동산을 2억 3천에 전세를 놓는 방식으로 진행했습니다. 신축 빌라의 경우에는 특히 매매 이력이 없으므로 얼마짜리 가치가 있는 부동산인지 알기가 어려운 점이 있습니다. 2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약의 경우는 등기부등본에 거래가액이 표시되어 있습니다. 부동산의 매매 가액은 현재가중요하지 과거에 금액은 사실 그렇게 중요한게 아니며 인터넷 부동산에서 실거래가 시세를 확인하시고 인근 여러곳의 부동산을 방문하셔서 시세를 알아보시는 것이 중요합니다.
국세와 지방세완납증명서
국가에 미납한 세금의 경우에는 등기부등본에 별도로 표시가 없고 적히지 않았는데도 불구하고 전세 임차인보다 앞설 수 있는 권리자가 있습니다. 임대인이 국세를 미납한 경우 국세가 임차인 보다 앞서게 되는데 당해세라고 해당 부동산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 앞서게 되는 것 입니다. 2023. 4. 1.부터 경매나 공매에서 매각 결정되는 경우에는 이 당해세에 대해서도 확정일자보다 고지서 발송일이 늦은 세금의 경우에는 그 배분 한도만큼은 임대차보증금이나 전세금이 앞선 것으로 변경이 됩니다(#국세기본법개정안 국세기본법 제35조 개정) 또한 임대차계약을 체결한 경우는 임대인 동의 없이도 임대인의 미납국세를 열람할 수 있도록 정하고 있습니다. 2023년 4월 1일부터 적용되고 있으며 단 계약 체결 후이므로 잔금 지급 전에 반드시 확인하시고, 미납된 내역이 있으면 계약을 무효로 하겠다고 계약서에 적어두시면 좋겠습니다.
전세보증보험증권
요즘은 거의 기본으로 전세보증보험증권 가입을 하시는 경우가 많은데 해당 전세보증보험의 경우에는 조건이 맞지 않으면 거절될 수도 있고, 전세금의 100%가 아닐 수도 있습니다. 전세보증보험증권의 발행을 해준다는 말을 신뢰하지 않도록 하시고 전세보증보험증권은 전세금의 100%가 아닐 수도 있다는 사실입니다. 또 전세금의 일부에 대해서만 전세보증보험증권이 발행될 수도 있습니다. 임대사업자로 등록된 경우는 전세보증보험증권이 의무로 되어 있으며 전세보증보험증권은 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 보험증권의 가입처에서 대신 보증금을 반환해수는 제도입니다. 주의하실 것은, 전세나 임대차계약을 체결한 후에 보험가입이 진행된다는 겁니다. 심사후 가입 될 수도 있고 안될 수도 있습니다. 따라서 특약 사항에 전세금에 대한 보증보험의 가입이 거절된 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금 (또는 계약금 및 이사비 전액)을 반환한다. 만약 전세금의 일부에 대해서만 보험 가입이 될 경우 보험이 거절된 전세금에 대해서는 그 즉시 임대인이 임차인에게 반환한다. 라고 문구를 넣어주시는 것이 중요합니다.
전세금 받아서 근저당 지우는 조건
임대인은 보증금 잔금을 지급받음과 동시에 근저당을 말소하는 특약을 작성하는 것이 중요합니다. 말소하지 않을 경우 임대차 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 얼마를 손해배상액으로 배상한다는 특약을 작성하시는 것도 좋습니다. 임차인의 경우에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 경우 자정이 지나야 효력이 발생하는데, 간혹 그 전입신고하고 효력이 발생하기 전에 다른 근저당을 설정하는 등의 상황이 만드는 경우도 있습니다. 이런 경우 대비해서 특약을 작성하는 것도 중요합니다.
전세 사기 안당하는 방법 마무리
임차인의 확정일자 효력 발생일 전 임대인이 근저당 등을 설정하는 경우도 있을 수 있으며 이때는 전세 계약을 무효로 하도록 하며 임대인은 손해배상액으로 얼마를 지급하기로 하는 특약을 작성하는 것도 좋습니다. 계약을 체결하고 계약금 지급하고 잔금 지급 전에 임대인의 국세 미납 내역을 확인하시고 국세 미납액이 있을 경우 계약을 무효로 할 수도 있습니다.
임차인은 임대차계약 체결 후 임대인의 미납세금에 대해 열람하시고 미납세금이 있을 경우 임대차계약을 해제할 수 있으며 이 경우 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환하는 방법이 있습니다. 또한 기본적인 사항으로 전입신고와 확정일자를 챙겨야 할 것이며 요즘은 인터넷으로도 정부 24에 들어가서 전입신고나 확정일자 신청을 하는 방법도 좋습니다.