임차권등기명령 되어 있는 집에 확인하시고도 실제로 이사를 하시려는 분들이 있습니다. 실제로 근무지 발령으로 급하게 전셋집을 구하시는 경우 앞뒤 많이 가리지 않고 계약을 하시려는 경우들 상당히 많습니다. 문제는 이런 집의 등기부를 확인해보시면 임차권등기명령 설정된 매물이 있다는 것 입니다. 임대인이 주장하는 것은 이사 오기 전 임차권 등기가 해제될 거라 말하기도 하고 안심하라고 이야기 하는 경우가 많습니다. 임대인 자신을 믿으라고 하는 경우도 많습니다. 이런 경우 임차권등기명령 되어 있는 집의 이사는 하지 않는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 되어 있는 집 이사
소액임차인의 권리도 인정안됨
임차권등기가 되어 있는 주택에 대해서는 소액임차인 이라고 하더라도 최우선변제권이 인정되지 않습니다. 세입자가 마음에 드는 전셋집을 찾았지만 임차권등기가 설정된 매물의 경우라면 계약을 결정하기가 쉽지만은 않습니다. 임차권등기가 설정된 매물이라면 추후 전세금을 돌려받아야 할 때 낭패를 볼 수도 있습니다. 임차권등기명령의 경우에는 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 하나의 안전장치가 되기도 합니다. 또한 문제가 있는 집을 계약하려는 신규 세입자들의 경우 자세히 살펴보시고 이를 계약하는 오류를 범하지는 않도록 하시는 것이 좋습니다.
집주인의 계약권유
임차권등기명령이 되어 있는 집의 경우에도 집주인들은 위험성을 축소하면서 계약을 하자고 하는 사례도 상당히 많습니다. 만약 임차권등기가 설정된 전셋집이라면 아무리 세입자의 마음에 들어도 되도록 계약을 하지 않도록 하시는 것이 좋습니다. 임차권등기명령이란 전세금 돌려받기가 힘든 상황에서 이사 갈 때 세입자의 권리 즉 대항력과 우선변제권을 유지시키기 위한 제도 입니다.
임차권등기명령
2023 임차권등기 통계에 의하면 전세금반환소송 310건 중 임차권등기명령 신청 건수는 201건으로 조사되고 있으며 임차권등기의 가장 큰 장점은 세입자가 새로운 주택으로 이사를 해도 전입신고가 빠지더라도 세입자의 권리인 우선변제권과 대항력이 그대로 보호받을 수 있다는 점입니다.
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새로운 세입자의 채권순위
문제는 임차권등기가 설정된 주택에 새로운 세입자가 계약을 할 때 발생할 수 있는데 물론 임차권등기가 설정되어 있더라도 새로운 세입자가 해당 주택으로 전입하는 건 문제가 없습니다. 하지만 이미 임차권등기가 설정된 주택의 경우라면 새로운 세입자의 전세금 채권 순위가 후순위로 밀리게 됩니다.
후순위 세입자의 상당한 피해
임차권등기가 설정된 주택의 경우에는 추후 집주인에게 채무 문제가 발생하게 되는 경우 전세금을 돌려받지 못하거나 일부만 받고 집을 빼줘야 하는 위험이 발생할 수 있습니다. 또한 정상적인 선순위 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 대항력을 행사하면서 문제의 주택에서 계속 머물 수도 있지만 후순위 세입자의 경우에는 이런 부분에서 아무것도 할 게 없어서 피해가 더 커질 수 있습니다.
임차권등기명령의 해제후 계약 진행
새로운 세입자에게 임차권등기가 곧 해지될 것이라며 집주인이 계약을 종용하는 경우도 흔하게 있는데 이때 임차권등기가 설정된 전셋집은 계약을 피하는 게 최고 좋습니다. 하지만 해당 매물이 마음에 들거나 해당 주택으로 이사해야 할 사정이 있다면 계약 전 안전한 예방책이 필요합니다. 우선 집주인에게 임차권등기가 설정된 사유를 묻고 이사하기 전 해지가 확실히 가능한지를 확인해야 합니다. 이런 경우 집주인 입장에서는 임대차 수익을 위해 임차권등기가 곧 철회될 것이라며 계약을 권하게 되며 집주인 말만 믿고 그냥 임대차 계약을 하게 된다면 상당한 피해를 입을 수도 있습니다.
위험성 인지하고 대처
이미 되어 있는 임차권등기 철회에 관한 약속을 공증을 통해 받거나 임차권등기 철회에 관한 증거들을 요구할 필요가 있습니다. 집주인으로부터 임차권등기 철회에 관한 증거물을 받더라도 반드시 본인이 직접 등기부를 통해 임차권등기가 해제된 것을 확인하고 계약을 시작해야 합니다. 먼저 계약하고 이후에 이런 협의를 한다면 이미 늦을 수도 있습니다. 사실 이런 일이 발생했다는 것은 새로운 세입자가 나갈 때도 이런 상황이 될 수 있다는 것을 보여주는 것입니다.
계약전 등기부 확인은 필수
기본적으로 임차권등기 철회가 된 것을 확인하시고 잔금 거래를 해야 피해가 발생하지 않습니다. 임차권등기가 설정된 전셋집으로 인한 피해를 줄이려면 계약 전부터 주택에 관한 등기부 확인은 기본이라고 할 수 있습니다. 세입자의 경우 자신의 권리를 보호받기 위해 이사 직후 전입신고와 확정일자를 받게 됩니다. 문제는 집주인이나 해당 주택의 채무가 세입자의 권리 신청보다 빠르다면 보호를 받지 못한다는 것 입니다.
계약전 먼저 전입세대 열람
하지만 세입자가 계약하기 전 등기부를 확인했다면 이야기는 달라지며 등기부에는 집주인의 채무 상태가 기록되어 있기에 전입신고 전에 다른 채무가 있는지를 확인할 수 있는 수단이 될 수 있습니다. 또한 등기부에는 해당 주택에 임차권등기가 설정돼 있는지를 확인할 수 있으며 만약 다세대 빌라에서 집주인이 한 명일 경우라면 전입세대 열람내역을 통해 자신보다 앞선 세입자가 있는지 확인해야 피해를 예방할 수 있습니다.
임차권등기명령 되어 있는 집 이사 마무리
요즘에는 정말 전세사기가 너무 많고 제 시기에 전세금을 반환받지 못하는 경우가 많습니다. 그래서 많은 분들께서 임차권등기명령을 하게 되는 것 입니다. 이후에 해당 전세집이 마음에 든다고 해서 바로 계약을 하는 것이 아니라 반드시 임차권등기명령 해제를 확인하시고 이후에 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집인지 확인하시고 이후에 전세계약을 진행하시는 것이 좋습니다.
기본적으로 임차권등기명령을 하게 된다면 세입자는 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 잃지 않게 되므로 임대인을 압박할 수 있으며 전세금을 안정적으로 지켜나갈 수 있는 방법 입니다. 결국 지속적으로 전세금반환이 이루어지지 않는다면 임차권등기명령을 바탕으로 해서 전세금 반환의 소를 제기하고 이후에 강제경매를 진행하게 될 수 있을 것 입니다.