이사해야 하는 경우 혹은 내집이 아직까지 없으신 분들이 내 집 마련 특히 아파트 매매를 앞두고 있으신 경우라면 아파트 등기부등본 확인하시는 것은 기본이라고 할 수 있습니다. 해당 주택 아파트 권리관계를 정확하게 파악하고 매매 결정을 해야 할 것 입니다. 또한 주택 구매가 아닌 전세 또는 월세를 생각하고 계신 분들의 경우에도 해당 주택의 권리관계와 대출 등의 규모를 잘 파악해야 합니다. 따라서 기본적으로 해당 부동산에 대한 소유권, 사용권, 저당권등 법률상의 권리와 의무에 대해서 파악해야 할 것 입니다. 기본적으로 아파트 등기부등본 보는 방법 정도는 파악하셔야 할 것 입니다.
아파트 등기부등본 보는 방법
아주 기본적인 사항으로 아파트 등기부등본 제대로 잘 이해하고 있어야 할 것 입니다. 등기부등본을 살펴보시면 이러한 권리관계를 알 수 있는 기본적인 서류라고 할 수 있습니다. 부동산의 권리관계와 등기부등본의 개념과 확인하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
부동산의 권리관계
부동산이란 토지와 정착물을 지칭하는 용어이며 부동산으로 얽혀있는 권리는 크게 소유권과 그 외의 다양한 권리 관계로 나눌 수 있습니다. 소유권이란 목적물을 전면적으로 지배하는 절대적인 권리를 이야기 하며 소유자의 경우에는 법의 테두리 내에서 소유물을 사용하고 수익및 처분할 권리가 있기 때문에 실제 소유자가 누구인지 알아야 할 것이며 또한 소유권과 관련된 사항 중 어떤 변동사항이 있는지 확인하는 것이 필요한 사항입니다. 또한 해당 물건에 대해 임대차 계약이 있는 경우라면 언제 얼마의 보증금으로 임대차 계약이 있는지 소유권 외의 사항에 대한 영향도 확인해두어야 할 것 입니다. 요즘은 임차하실 때 많은 분들이 안정적으로 전세보증금반환보증 가입을 기본으로 생각하시고 계신 분들이 많은 상황이기도 합니다.
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아파트 등기부등본
부동산의 등기부등본의 구성요소를 살펴보시면 등기사항전부증명서의 줄임말로 부동산의 주소, 면적 등 현황과 권리관계를 확인할 수 있는 서류 입니다. 이 집의 소유자가 누구인지 그리고 이 집에 빚이 얼마나 있는지 파악할 수 있는 공적인 문서입니다. 등기부는 크게 3가지로 구성되어 있습니다. 건물의 지번 등을 파악할 수 있는 표제부, 소유권에 관한 사항이 담긴 갑구, 소유권 외의 권리 사항이 담긴 을구 입니다.
표제부 보는 방법
아파트 등기부등본에서 먼저 표제부를 보시는 방법으로 부동산의 소재지면과 건물번호, 건물용도와 면적 등이 기재되며 건물의 위치나 외형적 구조를 소개하는 것입니다. 부동산 계약을 앞두고 있으시다면 부동산계약서에 기재된 건물 주소나 면적 등과 동일한지 확인하는 과정이 필요합니다.
갑구 보는 법
갑구의 내용을 알아보시면 실제 소유자, 소유권 관련사항 등 확인할 수 있는데 갑구는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 소유권에 관한 정보가 접수일 순으로 보입니다. 따라서 마지막으로 등록되어 있는 권리자가 현재 해당 부동산의 소유자라고 할 수 있기 때문에 이를 제대로 알아보시는 것이 중요합니다. 부동산계약서에 작성된 소유자와 갑구에 가장 최근에 표기된 소유자의 이름이 신상이 일치한지 살펴봐야 할 것 입니다.
다양한 내용 확인
해당 부동산이 어떤 원인으로 인해서 짧은 시간에 소유자가 자주 바뀌었다면 해당 사실 관계를 확인해는 것도 필요합니다. 상속된 부동산이라면 정당한 상속이었는지, 매도인이 법률상 능력을 가지고 있다고 인정되는지도 파악해두는 것이 중요합니다. 또한 소유권에 가등기, 가처분, 압류, 가압류, 경매신청에 관한 사항이 있다면 여기에 포함됩니다. 이런 소유권외의 다양한 권리의 경우 해당 아파트 소유권을 제한할 수 있는 조건이므로 자세히 살펴보시고 매매 월세 전세 등의 경우에도 조심해야 합니다.
가등기,압류,가압류
부동산 등기부등본에 기재되어 있는 가등기의 경우에는 장래에 행해질 본 등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 동기 입니다. 이중 매매, 소유권 이전 방해 등을 사전에 방지하거나 나중에라도 등기 순위를 확보하기 위한 제도 입니다. 압류와 가압류의 경우에는 채권의 대상을 보전하기 위해 집행 대상이 되는 재산을 미리 압류 하는 것입니다. 압류는 국가가 개인을 상대로 강제집행을 하는 것이며 가압류는 개인이 개인을 상대로 서류상 표기하는 것. 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 되는 것을 막기 위한 제도 입니다.
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을구 보는 법
근저당권, 전세권 등을 확인 할 수 있습니다. 을구의 경우에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재합니다. 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등에 대한 내용을 찾아볼 수 있습니다. 해당 아파트를 담보로 얼마나 대출을 받았는지 혹은 주택 임대차를 주고 있다면 전세금액 혹은 보증금이 얼마인지 확인할 수 있는 곳 입니다.
전세권과 임차보증금 확인
전세권의 경우에는 기본으로 알고 계시는 것이 좋은데 전세금을 지급하시고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용하신 뒤에 부동산의 반환과 함께 전세금을 돌려받는 권리 입니다. 근저당권은 이 집을 담보로 누구에게 얼마의 빚을 졌는지 알 수 있습니다. 내 집 마련이 아닌 전월세를 구하는 상황이라면 집 주인이 대출 상환을 못해 집이 경매로 넘어가는 경우 보증금을 안전하게 상환 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 이때 경매가 진행된다면 근저당권의 채권자가 세입자 보다 먼저 돈을 변제 받기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지, 근저당권 설정금액와 임차보증금을 합한 금액이 주택가격보다 높은지 확인해야 하는 것은 기본이라고 할 수 있습니다.
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채권최고액이란
등기부등본 을구에 기록된 채권최고액이란 집을 담보로 융자를 해준 금융기관 등이 돈을 빌린 사람에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액 입니다. 채권최고액의 경우 보통 이자를 제 때 받지 못할 때 발생하는 비용 손실 등을 염두 하고 실제 받은 대출금액보다 20~30%를 추가로 설정하고 있습니다. 예를 들어, A 은행으로부터 1억의 대출을 받은 경우, 채권최고액 1억 2천 만원으로 설정하고 있는데 이렇게 되면 20% 추가로 더 설정한 것이라고 할 수 있습니다.
전월세 세입자 확인사항
일반적으로 부동산 등기부 등본에 기재되어 있는 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 실제 주택의 가치보다 적을 때, 특히, 70% 정도 이내 일 때 안전하다고 평가하고 있습니다. 을구에 기록된 집주인의 융자 금액 즉, 채권최고액과 내가 낼 보증금의 합을 계산해 보셔야 합니다. 2018년 이전에는 등기부등본은 가로형태로 기재되어 있었습니다. 다른 서류와 호환되지 않는 등 불편함을 없애기 위해 세로로 볼 수 있도록 문서 전체 방향이 변경되었습니다. 아파트 매매 또는 전월세 계약하기 전의 경우 기본적으로 보셔야 할 부분이 등기부등본 살펴보시고 잘못된 부분 놓친 부분이 없는것인지 알아보시는것이 중요합니다.
아파트 등기부등본 보는 방법 마무리
아파트 매매 혹은 전월세 등의 상황에서 가장 기본적으로 확인 해야 할 사항이 해당 아파트의 권리관계라고 할 수 있을 것 입니다. 따라서 아파트 등기부등본 떼어 보시고 갑구와 을구 살펴보셔야 합니다. 주소지 확인하시고 소유자 확인하시고 권리관계 확인하시고 대출 내용 확인하시고 보증금과 대출금액을 합쳐서 집값의 70% 정도 넘어가지 않도록 유의해야 합니다.
요즘은 요약사항에 대해서도 출력이 가능하고 한눈에 중요한 요약사항을 간편하게 확인을 할 수 있습니다. 또한 요즘은 아파트 전월세의 경우에는 보증금 보호를 위해서 전세보증금반환보증 가입 가능한 부분인지 확인하시고 이후에 안전하게 해당 계약을 하시는 경우도 많이 있습니다.