요즘 전세사기가 워낙에 많아서 서민들의 전재산이라고 할 수 있을 전세보증금을 지키지 못하는 경우들이 있습니다. 부동산 불황의 시대에 깡통전세도 워낙에 많고 집값의 하락으로 인해서 전세 계약을 할 때는 전세가율이 매매가율에 비해서 70% 이하 였는데 2년후에는 전세가가 오히려 매매가 보다 높아지는 경우들도 있습니다. 또한 처음부터 작정하고 전세 사기를 치는 임대인 바지사장들이 있어서 문제가 심각하다고 할 수 있습니다. 주거안정을 지키고 전세보증금을 지키기 위한 중요한 사항으로 아래 글에서 전세보증금반환보증 가입방법에 대해서 알아보겠습니다.
전세보증금반환보증 가입방법
가입의 중요성
전세 임차를 하시기 전에 미리 전세보증금반환보증 상품에 가입이 가능한 집인지 알아보시고 가입이 안되는 경우 다른 전세집을 구하는 것을 권해 드리고 일단 가입이 가능한 전세집 이라면 우선 전세보증금 반환보증 신청 방법을 숙지하시고 가입을 진행하시면 될 것 입니다.
가입 대상
전세보증금반환보증의 가입대상으로는 1년 이상의 임대차계약을 체결하신 임차인으로 전세보증금을 제때 받지 못해서 이사가지 못할 것이라는 걱정이 되는 세입자 분들이나 전세로 살고 있는 집이 경매에 너머가서 전세보증금을 받지 못할까봐 걱정이 되는 임차인이나 전세보증금 회수를 위해서 법적인 조치를 스스로 하는 것이 걱정이 되는 세입자 분들입니다.
가입방법
지사 또는 위탁은행 방문신청하시면 되시고 모바일 신청의 방법도 여러가지 있으며 먼저 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증 가입방법 그리고 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증 가입하시면 되시고 토스 > 전체 > 부동산 > 전세보증금반환보증 가입하시면 됩니다. 모바일 보증 신청 방법으로 공사 모바일보증 앱에서 이용 가능(안심전세App) 합니다. 간편하게 가입과 유지 그리고 나의 보증에 대해서도 쉽고 빠르게 모바일을 통해서 확인이 가능합니다.
보증신청
기한에 대해서 알아보시면 신규 전세계약의 경우에는 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 입니다. 갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전이며 보증대상 주택 단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 이며 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. ( 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조제2호에 해당하는 주택으로, 민간임대주택등기(등기부등본 갑구) 확인되는 주택은 주거용 표기 불요) 주의 하실 점이 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.
보증채권자
(보증신청인) 전세계약서 상의 임차인 이며 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다. 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다.
보증금액
보증금액 보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액이며 보증한도는 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용되며 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용) 선순위 채권 등의 경우 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 입니다.중요한 사항이 전세 계약하기 전에 미리 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함하게 됩니다.
보증조건
신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았어야 하며 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%) 이내여야 합니다. 갱신보증의 경우 23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용하며 24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용 하게 됩니다.
주택가격 3억원인 경우
전세보증금 2억7천5백만원 가입불가 (보증한도 2억7천만원)
전세보증금 2억7천만원 가입가능 (보증한도 2억7천만원)
전세보증금 9천만원. 선순위채권 1억8천5백만원 가입불가 (보증한도 8천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)
등기부등본 확인사항
보증발급일을 기준으로 했을 경우 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없어야 합니다. 등기부등본의 갑구를 확인하시면 됩니다. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 할 것이며 등기부등본의 을구를 확인해주시면 됩니다.
주택가액 = 주택가격*담보인정비율
주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유여야 하며 전입세대열람내역서 확인사항 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없어야 합니다. 다만 단독,다가구,다중주택 제외합니다.
기타 확인사항
전세계약서상 확인사항으로 전세계약기간이 1년 이상이어야 하며 공인중개사를 통해 체결 날인한 전세계약서이어야 합니다. 기존의 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다. 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 이어야 합니다. 또한 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.
건축물대장 확인사항으로 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다.(아파트는 제외)
단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항으로는 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
주택가액 = 주택가격*담보인정비율
전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전하여야 하며 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다. 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았어야 하며 신용대출은 보증가입이 가능합니다. 대출받으신 은행에 확인해주시면 됩니다. 또한 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아니어야 합니다.
위탁 금융기관
신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행, 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능 네이버부동산, 카카오페이 및 토스에서 비대면으로 가입 가능 합니다. 위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다. 보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일 로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 합니다.
주택가격 산정기준
주택가격은 보증승인일 현재의 가격정보 순서로 적용됩니다.
KB시세 (onland.kbstar.com)
한국부동산원 부동산테크 시세 (www.rtech.or.kr)
상기 2가지 산정기준 중 선택 적용
(상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용)
감정평가기관
한국감정평가사협회에 가입된 감정평가법인 및 감정평가사무소 중
공사에서 선정한 감정평가기관
공사 선정 감정평가기관은 ‘HUG 선정 감정평가기관’에서 확인 가능합니다.
보증료 산정
보증료 : 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365 – (보증료율은 연 0.115%~연 0.154%)-
부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액
단독,다중,다가구주택의 경우로서 타전세계약확인서 미제출시 연 0.154% 적용
전세보증금 지키는 상품
주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI). 이렇게 총 세 개의 기관에서 가입할 수 있으며 보증기관의 심사를 거쳐야 하며 보증기관에 따라 가입할 수 있는 한도와 주택 유형, 가입금액 등이 다르므로 이를 참조하시면 됩니다.
서울보증보험(SGI)
전세금보장신용보험
보증금 : 제한 없음(아파트), 10억 원 이하(기타)
주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔
신청 채널: 홈페이지, 지점
주택도시보증공사(HUG)
전세보증금 반환보증
보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)
주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택
신청 채널: HUG, 모바일앱, 지사 위탁 은행, 네이버 부동산, 카카오페이 등
주택금융공사(HF)
전세지킴보증
보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)
주택금융공사가 보증한 전세대출을 받은 차주만 가입할 수 있습니다.
주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택
신청 채널: 위탁 은행
전세보증금 반환보증 가입방법 마무리
전세계약이 끝났음에도 불구하고 임차인의 소중한 전세보증금을 임대인으로 부터 돌려받지 못했을 경우 보증사에서 집주인 대신 보증금을 지급하는 반환보증 상품 입니다. 전세권 설정이 되어 있으면 해지해야 가입이 가능합니다. 따라서 임차인이라면 전세금설정과 전세보증금 반환보증 중 하나를 선택해서 조치를 하시면 됩니다.
집주인의 동의가 필요 없기 때문에 편리하며 가입을 하게 되면 나름대로 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 상품이며 계약 기간이 만료되기 최소 6개월 전에 가입해야 하며 전체 전세기간중 반이상이 남은 상태에서 가입이 가능하며 해당 시기를 놓치면 가입할 수 없습니다. 근저당이나 전세금액이나 집의 상태에 따라 가입할 수 없기도 합니다.