상가임대차보호법으로 임차인의 계약갱신요구권의 경우에는 임대차기간의 만료로 인해서 영업 초기의 투자비용을 회수하지 못한 채 영업장을 옮기게 되면서 경제적 손실을 보게 되는 것으로부터 영세업자를 보호하려고 하는 취지에서 만들어진 제도입니다. 하지만 모든 상가임차인이 똑같이 주장할 수 있는 권리가 아닙니다. 이전에는 최대 5년의 영업기간이 보장되었으며 현재 법이 개정돼 10년으로 늘어났습니다. 또한 구법이 아닌 개정법의 적용대상이 돼야만 최대 10년까지 갱신이 가능한 사항입니다. 또한 해당법에 속하는 보증금 금액이 있으며 권리와 함께 의무도 지켜야 합니다. 아래 글에서 상가임대차보호법 10년 계약갱신요구권 내용 알아보겠습니다.
상가임대차보호법 10년 계약갱신요구권
영업을 개시한 시점
정리하자면 법이 바뀐 2018년 10월16일 이후에 처음 건물주와 계약을 체결했거나 임대차를 갱신한 이력이 있는 세입자의 경우에 10년 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 상가가 팔리고 건물주가 바뀌어도 임차인의 지위에는 영향이 없습니다. 임차인이 영업을 최초로 개시한 시점으로부터 5년 또는 10년이 되는 날짜를 계산해서 새 임대인에게도 계약갱신요구권을 행사하면 될 것 입니다.
갱신요구권 행사 방법
갱신요구권을 행사하는 방법에는 다양하게 여러 가지가 있습니다. 계약기간 연장을 원하시는 경우 계약 갱신의 의사표시를 건물주에게 전달만 하면 되기에 구두로 통보하거나 문자 메시지를 활용할 수도 있습니다. 다만, 장래에 분쟁이 발생해 갱신 여부를 따져봐야 할 때는 연장이 됐다는 점을 효과적으로 밝힐 수 있는 입증자료가 있어야 합니다. 따라서 가급적이면 내용증명 우편을 발송해 갱신을 요구하는 것이 자료에 남게 되는 것 입니다.
갱신의 효과적인 입증 자료 확보
갱신요구권을 행사하는 방법은 여러 가지가 있는데, 장래에 분쟁이 발생해 갱신 여부를 따져봐야 할 때는 연장이 됐다는 점을 효과적으로 밝힐 수 있는 입증자료가 있어야 할 것 입니다. 이와 같이 증거가 남는 방법으로 갱신을 요청하지 않으시고 단순히 계약기간의 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 당사자 간 아무런 통고 없이 묵시적으로 계약이 연장된 경우도 갱신으로 볼 것인지를 놓고 법률가들의 해석이 엇갈리는 부분도 있습니다. 묵시적으로 갱신된 계약의 경우에도 계약의 연장으로 보는 경우도 있습니다.
환산보증금의 초과 상가
다만 환산보증금을 초과하는 상가가 묵시적으로 갱신됐다면 주의해야 할 것이며 환산보증금 범위를 초과하는 계약의 경우에는 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법상의 묵시적 갱신 규정을 따르게 되며 해당 조문을 살펴보시면 기간에 약정이 없는 계약으로 보게 됩니다. 이렇게 되면 임대차가 종료되는 시점을 정확히 상정하기에 애매한 부분이 있습니다. 따라서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 애초에 보장될 수 없다는 논리가 형성되고 있습니다. 따라서 환산보증금 범위 밖의 계약을 맺고 있는 임차인의 경우라면 자동으로 연장 하게 되는 경우에는 10년 보호를 받기가 어려워진다는 점을 기억하셔야 하며 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명으로 갱신을 요청하는 것이 좋습니다.
지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).
상가건물 임대차보호법 은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다 상가건물 임대차보호법 제2조제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제1항의 내용 입니다.
서울특별시 : 9억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 서울특별시 제외 및 부산광역시: 6억9천만원 이하
과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하
그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하
보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항).
예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 1억, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억원 {(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억5천만원}이 됩니다.
상가임대차보호법 10년 계약갱신요구권 마무리
상가임대차보호법의 내용을 숙지하시는 것은 임차인들이 자신의 권리를 보호받기 위해서 상당히 중요한 내용입니다. 특히 이외에도 상가임차인의 경우에는 꾸준히 10년 계약갱신을 요구하기 위해서는 월세를 3기 이상 연체하지 않도록 하시는 것이 중요하며 목적물을 계약내용대로 사용해야 하며 전대차를 설정하지 않도록 해야 합니다.
또한 처음 임대차 하실 때 임대차보호법에 속하기 위한 금액을 살펴보시고 해당 내용안에 들어갈 수 있어야 보호된다는 사실을 아셔야 합니다. 지역별 보증금 금액이 다르므로 숙지하여 보호법 안에서 보호 받도록 하시는 것이 중요합니다.