전세사기로 인해서 임대차 시장이 상당한 혼란을 겪고 있는 상황입니다. 임차인은 전세를 연장하지 않고 이제 이사를 가야 하니 전세보증금을 몇일 까지 돌려주시기 바랍니다 라고 임대인에게 연락을 해야 하는데 집주인이 연락을 받지 않는 경우 있습니다. 이럴때 전세사기가 의심되어 임차인 입장에서는 전세보증금 걱정으로 몹시 당황하게 됩니다. 실제로 이런식으로 전세사기의 의심이 시작되고 결국 소송까지 가게 되는 상황이 빈번합니다. 전세만기를 앞두고 집주인이 연락이 두절 된다면 임차인입장에서는 전세보증금을 떼일지 엄청 걱정이 시작됩니다. 이때 임차인은 전세보증금을 돌려받기 위해서 어떻게 조치해야 할지 알아보겠습니다.
집주인 연락두절, 전세보증금 반환 받는 방법
전세보증금 돌려받기
실제로 요즘의 전세 임대차 시장에서 집주인이 연락이 안되는 경우 어떤 이유가 있든 대부분 전세보증금을 반환하지 않으려는 의도에서 비롯된 경우가 많습니다. 전세기한의 만료가 되어 가는데 집주인에게 세입자가 연락하는데 받지 않는다는 것은 대충 어떤 의미인지 짐작가는데로 입니다. 따라서 임차인은 무작정 계약기간이 끝나기를 기다리다가 문제를 해결하지 못하고 전세보증금 돌려받는것 자체가 위험해 질 수 있습니다. 따라서 법적인 절차를 빠르게 진행해야 그나마 법으로 압박하고 절차대로 실천해야 할 것 입니다.
내용증명 발송
임대차보호법 내용으로 전세보증금을 반환받으려면 계약만료 6개월 전에서부터 2개월 전까지 계약갱신거절 의사를 임대인에게 통보해야 합니다. 먼저 전화를 통해서 내용을 녹음하거나 혹은 문자를 통해서 계약갱신 의사를 통보하고 서로 내용을 읽고 확인하면 되는데 일단 임대인이 연락이 되지 않으니 이부분은 이미 안되는 상황이기 때문에 해당 계약갱신거절의 내용에 대해서 내용 증명을 발송해야 합니다. 세입자의 계약갱신거절의사는 집주인에게 도달해야 효력이 발생합니다.
그런데 집주인이 연락이 안되는 상황에서 계약해지통보 의사를 전혀 전달하지 못한 경우가 발생하게 됩니다. 그렇게 되는 상황이면 계약갱신 의사가 집주인에게 도달하지 못하면서 묵시적 갱신이 되면서 자동으로 전세계약이 연장이 될 수 있습니다. 따라서 임대인이 연락이 두절되었을 경우 먼저 전세계약을 해지하겠다는 의사를 내용증명으로 발송하는게 좋습니다.
공시송달제도 이용
임차인은 먼저 내용증명을 보내야 하느냐면 내용증명에 공시송달 절차가 있기 때문입니다. 공시송달제도란 내용증명을 받을 집주인이 끝까지 송달하지 않는 경우 법원게시판에 게시하게 되면 당사자에게 전달이 된 것으로 간주하는 절차를 말합니다. 따라서 집주인이 연락을 받지 않고 피하게 되더라도 공시송달 절차를 이용하게 된다면 전세연장을 하지 않고 계약해지 통보를 할 수가 있게 되는 것입니다.
문자나 카톡 전화로 계약해지통보가 안되는 경우
임차인이 의문이 드시는게 전화나, 카톡, 문자로도 계약해지 통보를 해도 되지 않느냐는 의문이 있을 수 있는데 원칙적으로 의사표시 방법에는 제한이 없습니다. 따라서 문자 카톡 전화 등의 방법으로도 계약해지통보 의사를 밝히시면 됩니다. 하지만 문제가 임대차 계약의 갱신거절을 통보하는 경우 임대인의 답장이 있는 경우에 한해 의사표시 도달의 효력이 발생한 것으로 판단하게 되는 것 입니다. 따라서 임대인에게 연락이 되지 않는 경우에는 집주인이 계약해지 통보의사를 확인했다는 사실을 입증하기가 어렵기에 계약해지통보의사는 내용증명으로 밝히는 것이 안전한 방법입니다.
보증금반환소송 진행
임대인의 연락 두절은 대부분 전세보증금을 돌려주지 않기 위해서 임차인의 연락을 피하고 있는 경우가 대부분의 상황이라고 할 수 있습니다. 이런 경우 계약해지 내용의 공시송달 이후에 전세계약기간이 만료되었다면 소송을 통해서 집주인을 압박하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환청구 소송의 경우에는 전세계약기간이 종료되었음에 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다는 사실만 입증할 수 있으면 임대인에게 좋은 압박수단이 될 수 있습니다.
지급명령신청
보증금을 반환받는 방법으로는 소송보다 비교적 쉽고 간단한 지급명령 신청도 있습니다. 지급명령은 소송의 간이절차라고 잘 알려져 있기도 한데 신청 후 결과를 받는데까지 시간이 얼마 걸리지 않습니다. 하지만 보증금반환소송의 경우에는 판결문을 받는데까지 짧아도 4개월에서 길면 1년 이상의 시간이 소요됩니다. 하지만 지급명령은 신청시 접수한 신청서로만 심사하고 소송처럼 따로 변론심문 절차가 없어 신청한후 1,2달이면 결정문을 받아볼 수 있습니다. 주의해야 할 부분이 임대인, 집주인이 연락이 안되는 경우 지급명령을 신청해도 기각이 될 수 있습니다.
집주인 연락두절은 보증금 반환청구소송
지급명령신청 결정이 확정되기 위해서는 전세집 주인에게 결정서를 송달받아야 합니다. 그런데 보증금반환청구소송과 달리 지급명령은 원칙적으로 공시송달이 허용되지 않습니다. 따라서 집주인이 연락이 두절되어 결정문을 송달받지 못하게 된다면 송달불능으로 재판부는 본안소송으로 회부하게 되는 것 입니다. 반면 보증금반환청구소송은 공시송달제도가 있으며 집주인이 연락이 두절되더라도 소송을 하는데에는 전혀 문제가 없습니다. 집주인이 연락이 안되는 경우라면 소송을 생각하시는 것이 좋습니다.
집주인 연락두절, 전세금 반환 방법 마무리
전세사기가 많아지고 특히 깡통주택이 많아지면서 전세보증금 보다 매도 금액이 낮은 주택이 출현하고 따라서 다음 전세임차인을 구하지 못하게 되면서 결국 전세사기로 전락하는 경우도 많아지고 있는 상황입니다.
전세계약이 종료되었다고 하더라도 전세보증금을 받지 못하신 경우 이사를 하게 되면 대항력을 잃게 되면서 전세보증금을 더 받기 어려워질 수 있으므로 이사를 하지 않던지 혹은 임차권등기명령을 통해서 대항력을 지속적으로 유지하시는것이 중요합니다.
또한 전세집을 구하실 때 소중한 전세보증금을 안전하게 지키는 방법으로 전세보증금반환보증에 가입이 되는 집을 전세집으로 구하시는 것이 중요하고 잔금을 하는날 전입신고와 점유 확정일자를 받아두시는 것을 기본으로 해주셔야 합니다.