요즘 정말 전세사기가 너무 많아서 힘들어 하시는 분들이 너무 많습니다. 특히 잘 살고 있는 전세집이 갑자기 경매로 넘어가는 경우도 흔할 정도입니다. 잘 살고 있던 집이 갑자기 경매에 넘어간다면 세입자 입장에선 막막할 수밖에 없습니다. 특히 중요한 사항이 전세 보증금을 돌려받는 방법이 가장 중요합니다. 또한 이후에 이사에 대한 문제까지 알아봐야 하고 힘든 점들이 상당할 수 있습니다. 또한 법정싸움을 하게 된다면 어떻게 대응해야 할까 많은 걱정이 될 수 있습니다.
전입신고와 확정일자 중요한 이유
대항력과 우선변제권
잘 살고 있던 집이 갑자기 경매로 넘어가게 되는 경우 가장 먼저 대항력과 우선변제권 여부를 알아봐야 할 것 입니다. 대항력이란 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항) 계약서에 작성한 임차기간 동안에 경매나 매매 등으로 임대인이 바뀌더라도 새로운 임대인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장할 수 있으며 계속 집에 살 수 있는 권리입니다. 대항력이 중요한게 절차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음 날부터 오전 0시부터 생깁니다. (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결)
대항력의 취득
등기부등본을 살펴보시면 앞선 다른 권리가 접수된 바 없이 깨끗한 경우에는 대항력을 취득합니다. 그 이후에 가압류나 저당권이 설정되는 경우에도 전세보증금을 받는 데에는 큰 문제가 없습니다. 하지만 대항력이 없는 상태로 부동산 경매가 진행되는 경우에는 주택의 낙찰대금은 권리자의 선순위대로 배당되기 때문에 선순위자가 많으면 보증금 일부 또는 전액을 반환 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
우선변제권
우선변제권을 확인해야 하는데 우선변제권의 경우에는 임차주택이 경매 혹은 공매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 이야기 합니다. 우선변제권의 경우에는 대항력 취득 요건에 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춰야 취득되는 권리 입니다. 임대차계약서를 작성한 날 바로 확정일자를 받아두는 분들도 있는데 그렇게 해도 주택의 인도와 주민등록및 전입신고 대항력을 취득하지 못하면 우선변제권이 생기지 않으므로 보증금을 반드시 돌려받을 수 있는 건 아닙니다. 혹은 계약 때부터 이미 선순위근저당이 설정된 집을 임차하면 전입신고와 확정일자를 받는 두 절차를 모두 완료했더라도 대항력이 생기지 않습니다.
임대차신고와 확정일자
종전에는 임차인이 입주 후 지방자치단체나 대법원 인터넷 등기소 등을 통해 전입신고와 확정일자 신청을 직접 해야 했습니다. 하지만 이제 전월세신고제가 시행되면서 계약 한달 이내 전입하는 경우 임차인은 임대차신고와 동시에 자동으로 확정일자를 부여받고 전입신고도 처리할 수 있게 됐습니다.
대항력 있는 선순위 임차인
대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법이 있습니다. 경매 개시가 결정되고 이 내용이 등기부등본에 기재된 후에는 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 송달됩니다. 종기일(배당신청 기간) 이내에 배당신청을 하지 않으면 배당이의의 소를 제기할 자격이 사라지므로 배당을 요구할 계획이라면 기한을 반드시 지키는 것이 좋습니다.
배당요구
살고 있는 집이 경매로 넘어간 상황에서 아직 임대차 기간이 끝나지 않았는데도 선순위 임차인이 경매법원에 배당요구를 하면 이는 특별한 사정이 없는 이상 임대차해지의 의사표시로 간주됩니다. 기존 임대인과 임차인 사이 계약은 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지됩니다. (대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결)
점유와 주민등록
특히 중요한 사항이 매각기일까지는 이사를 가면 안됩니다. 배당요구 후 우선변제를 받기 위해서는 주택 점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 합니다. 만약 이사실을 모르고 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결)
임차권등기명령
따라서 이사를 가야 하는 상황이 발생하게 된다면 법원에 임차권 등기 명령을 미리 신청했다면 집을 비워도 됩니다. 임차권 등기가 된다면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되는 효과가 있으며 유찰이 계속되면 낙찰가가 낮아집니다. 돌려줘야 할 보증금 액수에 비해서 매각금이 적어서 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 일이 생기기도 합니다. 이런 경우에는 낙찰자가 남은 보증금을 지급해야 하며 임차인은 이 돈을 다 받을 때까지 해당 부동산을 계속 사용·수익해도 됩니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)
임대차계약 대로
또한 임차인은 배당신청을 하지 않고 계속 현재의 집에 사는 방법도 있습니다. 선순위 임차인이 배당을 요구하지 않으면 임대차 계약은 정해진 기간까지 존속합니다. 경매로 인해 소유자가 바뀌더라도 남은 임대차기간을 채울 수 있음은 물론 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.
대항력 있는 후순위 임차인
근저당권 등 말소기준권리보다 후순위에 있는 전입신고를 하고 입주한 뒤 확정일자를 받은 경우입니다. 이런 임차인은 배당요구를 할 순 있지만 낙찰자에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장하지는 못 합니다. 확정일자에 따라 순서대로 배당을 받았으나 당초 보증금보다 금액이 모자랄 때 낙찰자에게 이를 달라고 요구하거나 집을 비워주지 않는 등의 행위를 할 수 없는 것입니다. (대법원 1983. 4. 26. 선고 83가카116판결)
대항력 없는 임차인
전입신고 없이 확정일자만 받은 임차인의 경우 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않게 됩니다. 대항력 없는 임차인은 확정일자를 받았다 하더라도 경매법원에게 자신의 몫을 배당해줄 것을 요청하기 힘듭니다. 확정일자는 변제 순서를 정해주는 역할을 하게 됩니다. 대항력 있는 임차인에게 배당된 만큼을 제하고 남은 금액이 있다면 그 다음 순서로는 보증금을 받을 수 있습니다. 계약 당시 등기부등본이 깨끗했더라도 전입신고를 하지 않고 미루다가 이후에 저당권 및 가압류 등 다른 권리자가 먼저 대항력을 갖춰버리면 보증금 반환이 어렵습니다. 이사 후 전입신고도 하지 않고 확정일자도 받지 않은 임차인은 사실상 보증금을 받기 힘들 가능성이 높습니다.
전세금 반환소송
받지 못한 보증금의 경우에는 원래의 임대인에게 전세금 반환소송 등의 민사 절차를 통해 받아내는 방법을 선택해야 합니다. 이런 일에 사전에 대비하기 위한 방법으로 임대차 계약 당시부터 선순위의 저당권이나 가압류및 가등기가 돼있는지 그 액수는 보증금을 보전할 수 있을 만큼 작은지를 확인해야 할 것 입니다.
전세금보장 상품 가입
요즘에는 대부분 hug 등의 전세금보장 상품 등의 가입을 통해 보증금을 사전에 보호하는 방법도 있습니다. 임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해주는 아주 유용한 상품이며 특히 전세금보장 상품의 가입이 제한되면 아예 전세 계약을 하지 않는 것도 방법이라고 할수 있습니다.
소액임차인의 우선변제권
주택임대차보호법은 소액임차인의 특례를 규정하고 있으며 대항력을 갖춘 소액임차인은 근저당권자 등 우선변제권을 가진 담보물권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제받을 수 있도록 하고 있습니다. 이때는 확정일자가 보증금 반환을 위한 필수 요건은 아닙니다. 소액임차인의 경우 점유와 주민등록의 대항력을 갖춘 경우 전세보증금 전액을 최우선 변제로 받을 수 있을까요? 현행법에 따르면 서울 기준 보증금 1억5000만원 이하인 임차인의 경우 5000만원의 범위 안에서 최우선변제를 인정하고 있습니다. 단 이 금액은 소액임차인의 전입신고 일자가 아니라 선순위 담보물권 설정 당시 기준으로 결정됩니다. (주택임대차보호법 시행령 제 10조)
살고 있던 집이 경매 마무리
잘 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 된다면 정말 정신이 아늑해지게 되는데 요즘 전세사기가 너무 많고 부동산 경기 불황의 상황에서 실제로 살고 있는 집이 강제 경매 되거나 집주인이 바뀌거나 전세 사기 당하는 경우 너무 많은 실정입니다.
전세집을 구할 때 미리 철저하고 확인하고 대항력을 유지해야 하는 것은 물론이며 특히 요즘은 전세보증금 보호 상품에 가입하시고 안정적으로 전세집을 구하시는 것이 중요합니다. 다양한 상황에서 전세금을 지키기 위한 방법 이런 것도 믿지 못하겠다 이러면 그냥 무리하더라도 내집마련 혹은 월세등을 생각해야 합니다. 사실 전세보증금은 금액이 너무 크고 사기도 많고 이런 식이어서 요즘 차라리 월세 임대차 구하시는 분들도 많은 것이 현실입니다.