요즘 전세사기 내용 너무 많아서 전세 구하시는 분들의 경우 상당히 불안한것이 사실입니다. 요즘의 다양한 전세 사기 사건의 경우들 살펴보시면 집주인의 파산이나 잠적으로 전세보증금을 돌려받지 못할 위기에 처하신 분들이 정말 한둘이 아닌 상황인것 같습니다. 대규모 전세금 미반환 사태가 발생했을 경우 피해금을 온전히 회복하는 것은 사실상 불가능한 상항이라고 할 수 있습니다. 이런 전세 사기가 사라져야 믿고 살아가는 사회가 되는데 이런 상황에서는 사실 법에 의존해야 하는 방법밖에 별달리 방법이 없는 상황이기도 합니다. 아래 글에서 임차인의 최우선변제권 내용에 대해서 알아보겠습니다.
임차인의 최우선변제권
어려운 피해복구
다양한 전세사기가 발생하고 있는 상황에서 여러 개 담보가 공동 설정돼 있거나 대출을 받아서 매입한 뒤 전세금으로 다른 물건을 사들인 사례가 상당수이기 때문에 근저당이 설정된 경우가 대부분입니다. 이런 경우에 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가서 낙찰되더라도 우선변제권을 가진 은행이 낙찰 대금을 먼저 가게 되는 상황이 발생하게 되는 것 입니다. 특히 세입자의 경우에는 후순위로 밀려서 남은 대금을 배당받게 되면서 피해복구가 쉽지 않은 상황이 될 수 있습니다.
최우선변제권
이때 세입자의 피해를 줄이기 위해 만들어진 제도가 최우선변제권 입니다. 소액 임차인을 보호하기 위한 제이며 기준을 충족한 세입자에 한해서 정해진 액수를 선순위 근저당보다 먼저 배당해주는 방식이라고 할 수 있습니다. 최우선변제권의 적용 기준으로 지역별로 약간씩 차이가 있습니다.
우선 변제 금액
서울은 보증금 1억6천500만원 이내일 경우 5천500만원을, 역과밀억제권역 및 수도권(서울 제외)은 보증금 1억4천500만원 이내일 경우 4천800만원을 변제받을 수 있다. 수원의 경우 역과밀억제권역 및 수도권에 해당한다. 광역시의 경우 8천오백만원이하 최대 2천8백만원 변제 받으면 그밖의 지역에서는 7천오백만원 이하에서는 최대 2천5백만원 우선변제를 받을 수 있습니다.
적용금액과 연도 확인
주의할 점이 있는데 적용 기준이 되는 보증금 액수는 2년정도에 한 번꼴로 갱신되며 점차 올라가는데, 최우선변제권의 적용 기준은 임차계약 체결일이 아닌 등기부등본상 선순위 담보 물건의 접수일을 따르게 돼 있는점을 주의해야 할 것이며 5월에 수원 지역에서 보증금 1억3천만원으로 계약을 맺었다 하더라도, 해당 건물의 근저당이 2021년 5월 10일 이전에 설정됐다면 최우선변제권을 행사할 수 없게 되는 형식 입니다. 임차계약 시점의 보증금 기준은 1억4천500만원 이내이지만 근저당 설정 시점의 보증금 기준은 1억원 이내이기 때문이며 이런 부분을 살펴봐야 할 것 입니다.
전세사기특별법 적용
최우선변제금의 기준에 맞지 않아 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우도 많고 이때에는 전세사기특별법 피해 신청을 하시는 것도 생각해보셔야 합니다. 지원 대상으로 선정되는 경우에는 최우선변제금 수준의 금액을 소득 및 자산 요건에 구애받지 않고 10년간 무이자로 대출받을 수 있습니다. 이외에도 전세 사기 피해자로 결정되는 경우에는 경매 공매 우선매수권을 얻을 수 있습니다. 또한 취득세 면제 및 재산세 감경 등 세금 감면및 긴급생계비 및 의료비 등 긴급복지 지원을 받을 수 있습니다.
근저당권에 우선하는 임차인의 최우선변제권 마무리
요즘 전세사기 사건이 워낙에 많고 전세보증금을 받지 못해서 힘들어 하시는 분들이 너무 많은데 특히 피해 복구와는 다소 연관성이 낮은 부분이 있지만 경찰에 고소장을 제출하는 것도 빠른 문제 해결에 도움이 될 수 있습니다. 고소인이 많은 경우에 수사에 속도를 낼 수 있으며 특히 임대인 스스로 재산을 처분해서 피해 복구 노력을 하게 하는 압박 수단이 될수도 있습니다.
경찰의 고소를 위해서는 임대차 서류와 중개대상물 확인서및 보증금 이체내역 서류 등을 지참해야 할 것이며 전세 임대차를 하는 경우에는 미리 철저히 알아보시고 전세 사기를 당하지 않도록 전보보증의 가입과 확정일자 받으시고 대항력을 유지하시는 것도 좋은 방법 입니다.