전세집에 누수가 발생하는 경우 난감한 상황이 발생하게 됩니다. 빌라는 물론이고 아파트 등 공동주택에 살면서 피하고 싶지만 마음처럼 쉽지 않은 문제 중 하나가 누수관련 분쟁이라고 할 수 있습니다. 아파트 누수 분쟁의 경우 누구든 발생할 수 있는 사항이며 많은 분들께서 힘들어 하는 문제중의 하나 입니다. 층간 분쟁에 이어서 많이 발생하게 되는 누수 관련 분쟁은 공동주택의 문제 가운데 하나라고 할 수 있습니다. 특히 세입자로 계약기간 내에 누수로 인한 피해 어떻게 해야할 지 알아보도록 하겠습니다.
전세집 누수, 비오는 날 누수, 수리비 책임 손해배상
아직 이른 초봄 날씨 속에서 비가 오는날이 많고 따라서 누수의 발생도 많아지기 시작하는 시기라고 할 수 있습니다. 막상 누수관련 상황이 자신에게 닥친다면 당황할 수 밖에 없는 누수분쟁과 대처 방법 등에 대해서 미리 알아두셔야 하는 부분이 있습니다.
누수관련 분쟁
아파트 등 공동주택에서 발생하는 문제 중 하나가 누수관련 분쟁이라고 할 수 있습니다. 특히 아파트의 경우 과거에는 누수 관련 분쟁이 제기되는 경우 관리사무소나 입주자대표회의에서 중재를 하는 경우가 많았습니다. 그러나 누수 원인 탐지 과정에서 세대간에 분쟁이 발생하는 경우가 많아졌으며 누수관련 보수의 범위에 대해서도 세대간에 의견을 달리하는 경우들이 적지 않은 상황이기도 합니다. 따라서 아파트 관리사무소 또는 입주자 대표회의에서 누수관련 개입을 꺼리고 있는 실정이기도 합니다.
세입자와 임대인 손해배상 책임 소재
세입자가 살고 있는 집에서 누수가 발생해 아랫집에 피해가 발생했다면 이에 대한 손해배상 책임은 세입자와 집주인 중 누가 져야 하는가 하는 부분 중요합니다. 최근 세입자가 누수 해결과 손해 방지를 위한 노력을 했음을 인정해 세대 소유자에게 손해 책임을 물은 판결이 나왔습니다. 일반적으로 공작물의 설치 또는 보전의 하자로 말미암은 손해에 대해서는 소유자보다 이를 구체적으로 지배하면서 직접적인 점유를 하고 있는 점유자에게 1차적인 책임이 있습니다. 하지만 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 소홀히 않았음을 증명하면 배상책임을 부담하지 않게 됩니다.
전세임차인과 임대인
임차인이 점유하고 있는 집의 누수관련 손해에 대한 배상 방법으로 재판부의 판결 내용을 살펴보시면 됩니다. 세입자는 임대인에게 누수 사실을 즉시 알리고 누수 원인을 확인하는 데 협조하는 등 누수해결을 위해 손해의 방지에 필요한 주의를 해야 합니다. 따라서 임대인 집주인은 소유자로서 거실 발코니 바닥 난방과 급수배관의 설치 또는 보존의 하자로 손해를 입은 아랫층에 발생한 손해를 배상해야 합니다.
누수의 원인 확인
일단 누수가 발생하게 되는 경우 누수탐지 업체를 통해서 누수의 원인부터 확인해야 할 것 입니다. 아랫층 누수 원인이 공용부에 있다면 윗집 책임이 아니지만 대부분의 누수는 윗집의 배관부 접합에 문제가 있거나 부식으로 인한 누수 관련 부분이 많습니다. 아랫집에서 별도 시공 중 윗집 배관을 건드린 것이 아니라면 윗집에서 보수에 대한 책임을 부담하는 것이 원칙입니다.
누수로 인한 임차인의 손해 임대인이 책임 부담
전세집 누수와 세입자 손해 보상 범위
전세 세입자인데 여름에 태풍이 온 뒤에 방 천장에서 물이 떨어지기 시작했으며 집주인에게 말을 했더니 윗집이 베란다 세탁기 호스를 잘못 놓아서 잠깐 샜을 것이라며 누수를 제대로 처리해주지 않았습니다. 이 후 태풍이 한번 더 오자 천장과 창문쪽에서 상당한 수준의 누수가 발생했습니다. 이후에 집주인이 누수탐지 업체를 부르고 누수 공사를 시작하는데 공사가 커지고 공사기간 동안 집에서 거주도 힘들 정도의 수준입니다. 이런 경우 세입자는 집주인 혹은 윗세대 거주자 에게 어디까지 보상을 청구할 수 있는가 하는 부분이 쟁점이 될 수 있습니다.
집주인이 공사비용과 세입자 숙박비 보상
기본적으로 전세의 경우 외부 빗물 유입으로 인한 누수에 대해서는 집주인이 하자를 보수할 의무를 부담하게 됩니다. 따라서 2차 누수로 인한 피해를 복구하는 과정에서 소요되는 공사비용은 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 또한 공사 기간 중 집을 비우고 다른 곳에 잠시 머무를 경우도 있습니다. 이 경우에도 해당 공사의 규모나 성격상 도저히 집안의 다른 공간에서 있을 수 없는 경우 숙박비를 요구할 수도 있습니다. 이후에 분쟁의 여지를 방지하기 위해서는 누수 상황과 공사 모습 등을 미리 촬영해서 집 내부에서 머무를 상황이 아니라는 점을 입증해 둬야 합니다. 또한 하자보수 과정에서 집 주인과 통화 내용을 미리 녹음하는등 보상 범위에 대한 협의를 미리 진행하시는 것이 중요합니다.
과도한 손해 배상의 요구
누수로 인한 물질적 손해에 대한 피해보상에 대해서는 민법에서는 통상적인 손해에 대한 배상을 명하고 있습니다. 특별한 사정이 없는 경우 위로금의 경우에는 법적으로 인정되기 어렵습니다. 아랫집이 과도한 손해배상 및 위로금을 요구할 경우에는 윗집에서 하자보수 업체를 통해 하자를 보수하겠다고 의사를 표시하고, 과다한 견적에는 응할 수 없다는 의사를 명확하게 밝힐 필요가 있습니다. 또한 누수 보수 수리를 위한 방법으로 가급적이면 2개 이상의 업체로부터 견적을 받아야 하며 아랫집과 협의해 하자보수 업체를 선정해야 할 것 입니다.
아파트 매매후 누수 하자 발생
아파트 매매 하신 후 매매당시에 존재한 하자가 원인이 되어 누수 하자가 발생했다면 민법 제582조에 따라 누수 사실을 알게된 날로부터 6개월 내에 매도인에게 보상과 수리를 청구할 수 있습니다. 매도인이 이를 거부할 경우 매수인 측에서 우선 아랫집에 보상을 해준 후 매도인에게 소송을 통해 배상을 청구해야 할 것 입니다. 다만 매도인이 수리비를 부담하는 것이 원칙이지만 매도인의 원만한 이행을 이끌어 내기 위해 매수인 측에서도 일부 비용을 부담하는 경우도 있습니다.
경매 낙찰 누수 보수 책임
낙찰 받은집 누수로 인한 아래층 보수 책임
경매로 낙찰받은 구축아파트 입주를 앞두고 아랫집으로부터 연락을 받은 경우도 있습니다. 몇달 전부터 베란다는 물론 큰방, 작은방, 화장실 등 집안 대부분에서 물이 새고 있으니 보수를 요구하고 있는 경우 아랫집은 전 집주인에게도 이야기했지만 경매 중이라 수리 안한 경우 입니다. 이런 상황에서 아랫집 누수와 도배공사는 진짜 낙찰자가 해결해야 하는 부분인가 하는 부분 경매의 경우에는 민법 제578조 제1항의 특칙이 적용됩니다.
경매 낙찰자의 하자보수 책임
경매를 통해 소유권을 취득한 사람은 경매 목적물의 권리상의 하자에 대해서만 문제를 삼을 수 있습니다. 즉 해당 아파트가 다른 사람의 소유이거나, 당초 명시된 사항과 다른 내용의 권리가 설정돼 아파트를 활용할 수 없는 경우에 한해 채무자나 채권자에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 따라서 누수를 비롯한 아파트 자체에 이르는 하자에 대해서는 낙찰자가 그 책임을 떠안을 수밖에 없습니다. 경매를 통해 아파트를 매수하게 되는 경우 이런 하자보수비용 발생 가능성과 입찰가격에도 이러한 점을 고려해야 할 것 입니다.
누수배상과 누수탐지 거부 조치 방법
누수공사및 누수탐지 거부하는 윗층 세대
누수 관련으로 해서 별일이 다 있는데 특히 공동주택의 경우 1층과 2층에서 누수가 발생하고 누수탐지를 해보니 전문가들이 3층에 누수원인이 있다고 판단하고 1층과 2층 주민들이 3층 주민에게 누수공사를 해달라고 요청하게 됩니다. 하지만 3층의 거주자는 주택 공용부분 배관 문제 라고 하면서 누수배상도 하지 않고 누수탐지조차 거부하는 경우가 있습니다. 이런 경우 1층과 2층의 거주자의 대응방법으로는 아파트 공용부분의 하자라면 아파트 장기수선충당금 내지 단체 보험으로 처리가 됩니다. 하지만 윗집에서 누수의 원인을 제공한다면 아파트 관리사무소 측의 협조를 얻기도 어려운 부분입니다.
개별적인 누수공사및 비용을 소송으로 청구
결국은 개별 세대에서 누수공사를 실시하고 이후에 해당 비용을 상대방에게 소송으로 청구할 수 밖에 없을 것입니다. 이런 사항에 대해서 일단 내용증명으로 보내두고 누수에 관한 증거를 확보해둬야 할 것 입니다. 이렇게 조치를 했는데도 불구하고 누수공사를 하거나 손해배상을 하지 않는 경우라면 소송을 통해 상대방을 압박할 수 밖에 없습니다. 온수관 점검 거부 및 미보수로 인한 누수발생으로 아래층 세대에 피해를 끼친 윗층 주인에게 손괴죄로 징역 4월에 집행유예 1년을 선고한 사례가 있습니다. 즉 윗집에서 본인집 누수로 인해 아랫집에서 피해를 보고 있다는 것을 알았음에도 필요한 조치를 취하지 않고 보수공사를 거부한 것을 고의로 타인의 재물을 손괴하려는 의사가 있다고 해석한 사례가 있습니다.
비오는 날 누수, 수리비 책임 손해배상 마무리
비가 많이 오는날 누수로 힘들어 하는 분들이 실제로 많이 있습니다. 누수로 피해가 발생하는 경우 피해자인 세대뿐만이 아니라 원인을 제공한 세대도 보수공사에 적지 않은 비용과 시간이 필요하기 때문에 사실 스트레스가 상당하다고 할 수 있습니다. 누수 피해를 최소화 하기 위한 방법으로 일상생활책임 상품에 대해서 미리 가입해 두시면 상당히 유리한 부분이 있습니다. 특약 부분에 해당 누수에 대한 부분을 추가 가입해두시면 유리한 부분이 있습니다.
특히 비오는 날 많이 발생하는 누수에는 베란다 샷시의 실리콘 코킹 방수가 오래되어 낡아서 발생하는 경우가 상당히 많습니다. 아파트 관리사무소에서 단체로 코킹방수를 하는 경우가 있고 관리사무소에 문의해 주기적으로 코킹작업을 하는 것이 누수를 예방하는 방법으로 좋습니다. 윗집이 이사를 오면서 인테리어를 새로하다가 누수가 발생하는 경우도 있습니다. 이런경우 최대한 신속하게 윗집에 사실을 알리고 인테리어업체를 통해서 누수 사고 처리를 하는 것이 현명한 선택입니다.