전세사기 피해자 인정을 받으시려는 분들이 많은데 전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경매혹은 공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 전세사기 피해자들을 지원하고 주거안정을 도모함을 목적으로 하고 있습니다. 정부가 전세 사기 피해자를 지원하기 위해서 현재 다양한 노력들을 하고 있는 실정입니다. 피해 임차인에 경매 우선매수권을 주고 세금 감면 혜택을 주는 게 골자입니다. 하지만 지원 대상이 되지 않는 경우도 많고 교묘한 전세사기의 경우도 많아서 전세 사기를 당한 임차인들의 경우 매우 억울한 상황이기도 합니다.
전세사기 피해자 요건
정부가 제시한 전세 사기 지원 대상 요건을 알아보신다면 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 하며 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 두가지 요건은 제외합니다.
대항력과 우선변제권
주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 보며 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추고 있어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함합니다.
임차보증금 3억 이하
임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것이어야 하는데 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시및 도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있습니다.
다수의 임차인 피해 예상
임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시, 국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함하게 됩니다, 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되어야 합니다.
다분한 전세사기 의도
임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득및 임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 할 것 입니다.
전세사기 피해자 요건의 애매한 기준
임대인의 고의성 부분
전세 사기 의도에 대한 기준이 좀 애매한데 집주인의 고의성이 관건이라고 할 수 있는데 전셋값 하락에 따른 역전세 난과 구분하기 어려운 부분이 있을 수 있습니다. 또한 임대인의 경우에도 무조건 전세사기를 위해서 전세를 놓았다고 볼 수 없는 경우들도 있으며 고의성이 없었다고 비칠 소지가 있는 경우도 많습니다. 정부가 예로 제시한 수사 개시의 경우에도 세입자들이 고소하면 반드시 따르는 절차이기 때문에 전세 사기 의도를 가리긴 불충분하다는 지적이 있습니다.
보증금의 상당액
다수의 피해자와 같은 부분 그리도 보증금의 상당액을 판단하는 작업도 혼란이 예상되고 있으며 자칫 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이 식의 해석 논란이 있을 수 있습니다. 정부가 지원 대상 기준을 빡빡하게 두는 것은 피해자 보고 사기 인증을 받아오라는 것이라는 비판이 나올 수 있는 부분이기도 합니다.
탄력적 판단
이런 식의 전세사기 피해자 요건은 전세 사기라는 큰 원칙만 정하고 세부 사항은 피해지원 위원회가 판단하도록 하는 권한이 크다고 할 수 있습니다. 하나하나 법에 규정하고 진행하게 된다면 혼란스럽고 그 과정에서 너무 많은 시간이 걸리는 데다 행정력이 낭비되는 부분이 있습니다. 경계선 효과 때문에 억울하게 배제되는 사람이 없도록 위원회가 탄력적으로 판단하는 것을 기본으로 하고 있는 상황이기도 합니다.
전세사기 피해자에 대한 보호대책
금융지원과 주거지원대책
임차인 보호대책의 수립에 대한 부분으로 국가 및 지방자치단체는 전세사기 피해자 지원을 위하여 다음과 같은 다양한 부분에서 보호대책을 수립하여야 합니다. 지원을 받을 수 있는 부분에 대해서 전세사기 피해자 분들은 이를 잘 이용해서 어려운 시기 극복하도록 하시는데 최선을 다해야 할 것 입니다. 전세사기 피해사실의 조사에 필요한 대책과 피해주택의 매입 대책및 피해자에 대한 법률상담지원 대책과 금융지원 대책 및 주거지원대책및 그 밖에 임차인 보호를 위하여 전세사기 피해지원 위원회가 필요하다고 인정하는 대책등이 있습니다.
필요한 자금지원과 그밖의 지원
국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자및 임차인의 긴박한 주거안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있습니다. 국가는 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받지 못하여 시급한 지원이 필요하다고 인정되는 전세사기피해자에게 주택도시기금법에 따른 주택도시기금에서 주택의 임대차에 필요한 자금을 융자할 수 있습니다. 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따른 금융회사등은 전세사기피해자 또는 임차인의 보증금이 모두 변제되지 아니한 경우 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률에 따른 신용정보집중기관이 같은 법 제26조의 신용정보집중관리위원회를 통하여 정한 기준에 따라 이들의 해당 전세 관련 대출에 대한 채무의 불이행 및 대위변제의 등록을 유예할 수 있습니다.
전세사기 피해자 요건의 제외 대상
전세 사기를 당한 경우에도 다음과 같은 상황이라면 어느 하나에 해당하는 경우는 전세사기 피해자 적용대상에서 제외하게 됩니다. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우에는 제외 됩니다. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 주택임대차보호법 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우에도 전세사기 피해자에서 제외 됩니다. 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우에도 전세사기 피해자에서 제외 됩니다.
전세사기 피해자 요건과 지원 혜택 마무리
전세사기 사건이 정말 너무 많이 발생하는 요즘 전세 입주를 하실 때 먼저 전세사기에 대한 충분한 인식을 가지고 전세보증금반환보증의 가입이 가능한 곳에 입주를 해야 합니다.
또한 전세계약이 완료되고 입주시에 전입신고와 점유이사 그리고 확정일자를 받도록 하시고 대항력과 우선변제권을 확보하시고 계약기간 동안 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해야 합니다. 서민들에게 거의 전재산이라고 할 수 있는 전세보증금 지키는 것은 매우 중요하고 사소한 부분이라도 놓치지 않도록 하셔야 합니다.