주택 또는 상가의 임대차계약 도중에 임차인이 사망하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 임대차 관계가 자동 종료되는지 또한 전세 보증금 관련에 대해서는 언제 누구에게 돌려줘야 되는지 임대인의 경우에 중요한 사항입니다. 함부로 전세보증금을 돌려줬다가는 진정한 상속자가 권리를 주장하게 된다면 난감한 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 또한 임대차 월세의 경우에는 상속인들에게 받을 수 있는지 등 이후의 법률관계에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
임차인 사망 계약해지, 보증금 반환 내용
주택임차인의 사망
주택임대차보호법을 알아보신다면 임차인이 사망한 경우에 기본적으로는 상속법이라는 절차에 따라서 처리되어야 합니다. 주택임대차 부분은 국민의 주거생활안정과 관련된 사안이며 주택임대차보호법 제9조에서는 별도의 임차권승계 규정을 두고 있습니다.
임차권의 승계
제9조(주택 임차권의 승계)에 대한 내용을 살펴보시면 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계하며 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속됩니다.
임차인 사망 임차권의 승계 내용
상속인이 없는 경우에는 해당 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 있는 경우에는 그 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다. 여기에서 가정공동생활 이란 동거를 하면 승계를 함께하는 것을 뜻하고 있습니다. 사실혼 배우자도 임대차계약이 존속하는 한 계속하여 임차인으로 거주 할 수 있으며 계약이 종료되면 전세 보증금을 반환받을 수 있습니다. 해당 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람조차 없는 경우 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속하게 되는 것 입니다.
상속인이 있는 경우
해당 임대차 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우 동일 세대원의 경우 그 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다. 이때는 사실상의 혼인관계 있는 사람이 임차권을 승계할 수 없습니다. 해당 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우라면 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 사망한 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.
임차권 승계의 포기
임차권의 승계자가 임차권의 승계를 원하지 않을 경우도 있습니다. 이때에는, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 임차권을 승계하지 않겠다는 명확한 의사를 표시하는 방법으로 임차권의 승계를 포기할 수 있습니다. 사망한 임차인의 임대차 관계에서 발생한 채무관계가 보증금 반환채권을 초과하는 경우 등 임차권을 승계하는 것이 불리한 경우에는 승계포기를 할 수 있을 것 입니다.
임차권승계의 효과
임대차관계에서 발생핝 채권과 채무를 모두 승계하게 됩니다. 채권은 보증금반환청구권, 차임감액청구권 등이며 차임지급의무 원상회복의무 등이 있을 것 입니다.
임대차계약의 종료
임차인이 사망하였다는 사실만으로 임대차계약이 자동종료 되지는 않습니다. 임대인이나 임차인측에게 임대차계약의 해지권이 발생하지도 않습니다. 하지만 쌍방 원만히 합의하여 임대차계약을 해지하는 것은 가능합니다. 따라서 합의한 임대차 계약의 해지가 되지 않으면 정해진 임대차 계약기간 동안은 기존과 동일한 임대차 계약이 존속됩니다.
상가임차인의 사망시 법률관계
상가임대차보호법에 따라서 상가임대차의 경우에도 임차인이 사망했다고 해서 자동 종료 되지 않습니다. 상가임대차관계에서는 임차인이 사망한 경우 상속법 규정에 따르게 되며 임대차계약도 자동종료되지 않습니다.
임차인 사망 계약해지, 보증금 반환 내용 마무리
임대차 계약 도중에 임차인이 사망하는 경우도 있을 수 있습니다. 이렇게 임차인이 사망하게 된다고 해서 자동으로 임대차 계약이 해지 되지 않으며 정상적으로 계약이 유지되고 합의 된다면 계약이 종료하게 됩니다.
임대차 계약의 상속이 이루어지게 된다면 전세보증금은 상속자에게 반환되는데 보증금은 상속인들을 상대로 공탁하여야 법적으로 안전합니다. 월세 역시 상속자가 납부해야 할 것이며 전세임대차 보증금에 대한 상속자가 없는 경우 국가에 귀속되게 됩니다.