모르고 있다가 어느 날 갑자기 집주인이 다른 사람에게 집을 매도 하게 되면서 집주인이 바뀌었다는 사실을 알게 되는 경우 있습니다. 이런 경우 있을 수 있으며 특히 전세 임차인에게 사전통보도 없이 이뤄진 사항이라는 것 입니다. 새로운 집주인에 대한 신용정보를 알지도 못하는 상황이기 때문에 해당 전세 계약을 중도에 해지하고 싶은 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우 임대차계약 해지를 하고 전세금을 돌려받을 수 있을지 의문을 가진 분들이 많을것 같습니다. 서민들의 전재산이나 마찬가지인 전세보증금을 안정적으로 지키기 위한 방법으로 임대인의 신용정보도 매우 중요한데 갑자기 임대인이 사전통보없이 바뀌게 된다면 임차인 입장에서는 상당히 난감한 상황이며 계약을 중도에 해지하고자 하는 경우도 있을 수 있습니다.
사전 통보 없이 전세 집주인 변경 계약 해지 방법
통보 없이 집주인 변경
사전통보 없이 이뤄진 집주인 임대인의 변경은 세입자의 상황을 난감하게 만드는 요소가 됩니다. 요즘 전세사기가 너무 많아서 힘든 분들이 많은 상황에서 임차인의 경우 계약 당시 등기부 등을 통해 집주인의 채무 상태를 확인해 계약했습니다. 하지만 이제 바뀌어 버린 새 집주인의 채무 상태는 알지 못하는 경우가 많기 때문입니다. 특히 사전통보가 없었던 집주인 변경의 경우라면 전세금을 제때 돌려받을 수 있을지 임차인의 경우 상당히 혼란스러울 수 있습니다.
임대차 계약해지 통보및 전세금 반환소송 제기
물론 임차인의 선택에 따라 달라지는 사항이지만 계약 기간 중 사전 통보 없이 집주인이 바뀌었다면 세입자는 임대차계약 해지를 통보할 수 있습니다. 또한 나아가 전세금 반환소송도 제기할 수 있습니다. 주택 임대차에서 집주인과 세입자는 전세권 이라는 채무관계에 놓이게 됩니다. 세입자는 계약기간이 끝나면 돌려받을 전세 보증금이 있습니다. 따라서 채무관계는 당사자 간의 계약이므로 부동산을 다른 사람에게 넘길 때는 상대방의 동의가 반드시 필요한 사항입니다. 세입자의 경우에는 돈을 돌려받아야 할 채권자이기 때문에 세입자의 동의가 없는 채권 승계는 법적인 효력이 없습니다. 계약기간 중 집주인이 다른 사람에게 부동산을 매도하는 과정에서 세입자가 전세권 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다. (대법원 1998. 9. 2. 98마100).
전세보증금을 받아야 하는 임차인의 입장 우선
임대인 집주인 입장에서는 다른 사람이 새 집주인이 되는 순간 채무적인 의무도 승계되기 때문에 걱정할 필요가 없다고 주장할 수 있습니다. 하지만 돈을 받아야 할 세입자의 입장을 생각해보신다면 전혀 다른 사항인데 A가 B에게 돈을 빌려주었고 어느 날 채무자인 B가 C를 데려와 앞으로 C가 돈을 갚을 것으로 통보한 상황이라 가정해 보시면 쉽게 이해가 될 수 있습니다. 이런 경우 채권자인 A 입장에서는 알지도 못하는 C의 신용을 믿을 수 없게 됩니다. 돈을 받아야 할 입장인데 아무런 신용 정보가 없는 C가 돈을 갚지 않는다면 A에게 손해가 발생하기 때문입니다.
전세권 승계 거부 권리
채권과 관련된 양도 양수 계약에서는 채권자의 동의가 중요한 법적 효력을 갖게 됩니다. 이같은 상황을 전세 임대차 관계로 대입하면 세입자는 계약이 끝날 때 돈을 받아야 할 채권자이므로 세입자가 집주인 간 전세권 승계를 거부할 수 있다는 의미 입니다. 다만 세입자가 거부할 수 있다는 의미는 새로운 집주인과의 계약 관계를 거부할 수 있다는 의미이며 집주인 간 부동산 매매 거래를 못하게 할 수 있다는 의미는 아닙니다.
계약해지의 의사 명확히 전달
집주인 간 전세권 승계를 세입자가 거부하게 된다면 해당 임대차 계약은 어떻게 처리되는가 하는 부분 임대차 계약에서 집주인의 역할은 세입자에게 집을 임대하여 사용 수익할 수 있게 하는 것이다. 하지만 세입자가 새 집주인에게 승계될 이 의무를 거부했기 때문에 그 순간 계약은 해지 된 것으로 봐야 합니다. 물론 세입자는 정해진 계약 기간 안에서는 정당한 사유 없이 계약을 해지할 수 없지만 임대차 계약서상 계약을 맺은 전 집주인이 더는 집주인이 아니기에 법적인 계약 효력이 사라지는 것입니다. 주의할 점은 전 집주인에게 전세권 승계에 대한 거부와 이로 인한 임대차 계약해지 의사를 명확히 전달해야만 해지 효력이 발생하게 됩니다. 만약 전 집주인이 이를 거부하게 된다면 세입자는 전 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기해 책임을 물을 수 있습니다. 전세금반환소송은 계약이 해지됐음에도 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 전세금을 돌려받기 위해 제기하는 소송입니다.
세입자의 채권 승계
집주인의 채무 승계는 채권자인 세입자의 동의가 필요한 부분이지만 반대로 세입자의 채권 승계는 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 세입자가 다른 사람에게 빚을 진 경우 보증금으로 채무 관계를 정리하려는 경우 집주인은 어차피 돈을 돌려줘야 하는 채무자이기 때문에 채권자가 바뀐다고 해서 손해 볼 것이 없어 세입자가 채권양도 통보만 한다면 동의절차 없이도 채권자 변경이 가능합니다. 이후 전세금반환청구권이 세입자의 채권자에게 승계되는 경우라면 계약이 끝날 때 집주인은 세입자가 아닌 세입자의 채권자에게 전세금을 반환하면 됩니다.
전세 집주인 변경, 계약해지 방법 마무리
집주인이 바뀌는 경우 전세권 승계의 경우에는 채권자인 세입자의 동의가 필요합니다. 세입자가 집주인이 변경된 사실을 알고도 상당한 기간 이의제기를 하지 않고 임대차 관계를 계속했다면 동의한 것으로 간주됩니다. 따라서 전세권 승계를 막기 위한 방법으로 전 집주인에게 전세 해지 의사를 명확히 전달해야 할 것 입니다.
만약 세입자가 집주인 간 전세권 승계를 거부하게 된다면 전세 계약이 해지 되는 효과가 있으며 전 집주인이 전세금을 돌려줘야 합니다. 반대로 세입자가 전세금 반환청구권을 다른 사람에게 승계하게 되는 경우에는 집주인의 동의절차 없이 채권양도 통지 절차만으로 가능합니다.