요즘은 전세사기 사건이 상당히 많아지면서 전세에서 월세로 전환률이 높아지고 있어서 사실 세입자들의 거주비용이 많이 증가하고 있는 실정입니다. 전세가의 경우에도 상당한 수준으로 상승하고 있는 추세 인데 부동산 가격 상승을 기대하는 일부 투자자들이나 혹은 실거주 입주자들이 어떤 경우 전세를 끼고 갭투자 매수를 하게 되는 경우가 많이 있습니다. 이런 경우 전세를 끼고 부동산 매수를 하게 되는 경우 알아야 할 다양한 사항들이 있습니다. 아래 글에서 전세를 끼고 매매 하실 때 진행 방법 주의해야할 사항등에 대해서 알아보겠습니다.
전세 끼고 매매 하는 경우, 갭투자 방법
전세끼고 매매 방법
부동산을 매수 하실 때 특히 전세를 끼고 매매를 하게 되는 경우 아직 전세계약이 만료되지 않은 부동산 아파트 등을 매수하게 되는 것 입니다. 이런 부동산의 매수 경우에는 전세를 안고 매입 하게 되는 경우와 함께 소유자의 물건을 매매계약 하고 동시에 전세계약을 해서 매매대금의 잔금을 전세잔금으로 대체하는 경우 실투자금을 줄이는 방법이라고 할 수 있습니다. 소위 갭 투자 방법들이 있습니다.
전세 안고 매매 계약 방법
먼저 전세를 안고 매입을 하는 경우부터 계약하실 때 어떠한 점을 주의해야 하는지 알아보시는 것이 중요한데 매매계약을 할 때 미리 매도인으로부터 임차인과의 전세계약 사본 및 국세및 지방세 완납 증명서를 계약일에 지참하도록 부동산 공인 중개사에게 요구를 합니다. 또한 매매 계약일에 해당 되는 전세계약서를 확인해 보시고 직접 세입자에게 연락을 해서 매매 사실을 고지하고 전세계약일 및 전세금에 대해서 다시 확인해야 합니다. 특별히 임차인 분에게 확인해야 할 사항이나 혹은 다양한 사항에 대해서 알아봐야 할 것이라면 전세 세입자 분도 함께 계약일날 참석하시는 것도 좋은 방법입니다. 임차인의 입장에서도 큰 전세보증금이 걸려 있는 일이기 때문에 임대인을 직접 확인하는 것도 서로 나쁘지 않은 상황이라고 할 수 있습니다.
계약일 전에 매물을 확인할 당시 전세 계약 당사자를 직접 만났다면 그 때 위 사실을 확인하면 되지만 계약 당사자가 아닌 다른 사람을 만났다면 계약당일에 반드시 계약당사자에게 전화를 해서 고지 및 확인을 해야 할 것 입니다. 또한 전세계약 당사자에게 현재 거주 물건의 상태 결로, 곰팡이, 수리를 요하는 부분 등을 체크하시면 하자여부와 추가로 발생되는 비용이 있을지 여부도 미리 확인하도록 하는 것이 좋습니다. 이런 부동산 하자 발생에 대한 문제에 대해서 사전에 제대로 문제가 발생하지 않도록 확인하시는 것이 상당히 중요한 부분입니다.특히 이후에 발생하게 되는 다양한 예상치 못한 일이 발생할 수 있기 때문에 꼭 주의해야 할 것 입니다.
또한 등기부 등본상 특별한 문제가 없는 경우라면 계약서에 임대차 계약기간과 전세금을 기재하고 이를 인수한다는 특약을 계약서 상에 기재하시고 잔금일에 전세금을 제외한 나머지 대금을 지급하시면 안전하게 전세를 안고 해당 부동산을 매수하게 되는 것 입니다.
매매계약후 바로 전세계약 방법
해당 부동산의 매매계약과 동시에 바로 전세계약을 진행하게 되면서 해당 전세대금으로 매매잔금을 치루는 경우가 있습니다. 흔히 갭 투자라고 할 수 있으며 주의해야 하는 점을 알아보시는 것이 좋습니다. 매매 계약일에 국세및 지방세 완납 증명서는 첨부하도록 미리 중개사에게 요구해야 합니다. 계약일에 계약금을 지급하게 되는데 계약금과 기존의 근저당이 있는 경우에는 근저당 채권금액, 그리고 전세금 합계가 매매대금을 넘지 않는 선에서 계약금을 지급해야 안전 합니다.
또한 주의하셔야 할 부분 전세 세입자와의 계약 당사자 매도인이 임대인이 되는 것이 원칙인데 이런 부분이 아직 소유권이전등기를 하지 않았기 때문이며 전세세입자의 요구가 있는 경우에는 신규매수자를 임대인으로 하고 전세계약의 하는 것도 좋습니다. 여기서 중요한 것은 신규매수자를 임대인으로 하고 전세계약을 할 경우 계약금을 신규매수자가 수령하는 것은 문제가 되지 않지만 매도인을 전세계약 상대방으로 할 경우 전세금을 매도인에게 수령하게 하기 보다는 중개업자가 수령을 하고 잔금일 때 지급받는 형식으로 하는 것이 더 안전한 상황이기도 합니다.
특히 요즘과 같이 전세가율이 높은 상황에서 매도인이 전세금까지 수령할 경우 자칫 계약금과 전세금액 총 합계액이 매매대금보다 높아질 수 있는 상황이 될 수도 있습니다. 매도인이 악의를 품게 되는 경우에는 다양한 문제가 발생할 수도 있으므로 이를 대비해야 합니다. 특히 이런 상황에서 전세입자의 경우 이사에 문제가 생겨서 전세 잔금이 늦어지거나 전세계약 자체가 잘 되지 않아서 매매잔금에 맞춰 전세잔금을 못 치를 수도 있는 상황이 올 수 있습니다.
이런 다양한 문제점에 대해서 사전에 대비하시는 것이 중요하며 여유자금을 준비하시고 대출에 대한 부분에 대비를 해주시는 것이 중요합니다. 그래야 계약불이행으로 인한 다양한 손해 계약 해지로 매매계약금을 몰수당하지 않을 수 있으며 예상치 못한 일이 발생해 당황하지 않도록 사전에 충분히 예방하고 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 부동산을 통해서 수익을 얻는 것도 중요하지만 본인의 실수로 재산을 잃거나 속상한 일이 발생하지 않도록 하는 것도 중요하다는 사실을 기억해야 합니다.
전세 끼고 매매 하는 경우, 갭투자 방법 마무리
전세를 끼고 매매하게 되는 경우에는 아무래도 일반 매수자와 매도자만 거래하는 방식에 비해서 훨씬 다양하게 복잡한 부분이 있습니다. 특히 요즘은 전체 금액을 모두 준비하는 것이 아니라 대부분 대출을 해야 하고 또한 이사일을 서로 원만하게 맞추어야 하고 대출을 갚고 다시 대출을 하고 이런 날짜들이 제대로 맞지 않는 경우가 대부분입니다.
특히 전세사기도 많은데다 부동산 금액은 거의 전재산인 경우들이 많기 때문에 서로 의심이 되는 부분이나 애매한 부분은 하지 않으려고 하고 불안해 하는 경향이 많습니다. 따라서 철저히 계산하고 서로에게 가장 안심하면서 거래할 수 있는 방법들 안전장치를 서로 잘 하시면서 거래하는 방법을 연구해야 할 것 입니다.