지속적으로 전세 사기관련 상당한 이슈가 되고 있으며 하루가 멀다하고 전세사기 관련 뉴스가 나오고 있는 상황입니다. 이런 임대차 문제를 예방하기 위해서는 먼저 전세집을 구할 때 부터 제대로 구해야 합니다. 부동산 가격이 높은 우리나라의 특성상 주택임대차 계약의 경우 일반 서민들의 삶과 직접적으로 밀접한 관련이 있습니다. 주택임대차 보증금의 경우에는 적지 않은 돈이며 귀중한 자산이므로 어떤 이유에서든 반드시 보호받아야 할 것 입니다. 중요한 사항이 전세 임대차 계약전에 확인해야할 사항들에 대해서 제대로 확실히 알아보시고 문제가 전혀 없을 때 전세 계약을 진행 해야 할 것 입니다.
전세사기 예방 방법, 계약과 만료 보증금 반환 받는 방법
등기부 등본 확인과 선순위 보증금 확인
임대차계약을 체결 하시기 전에 먼저 부동산 등기부 등본을 확인하여 저당권이나 기타 선순위 담보대출이 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 임대차 했을 때 자신보다 선순위 임차인의 보증금이 얼마나 있는지 이런 부분들에 대해서 확실히 확인해야 할 것 입니다. 또한 임대인의 세금 미납 사실이 없는지도 확인해야 합니다. 토지와 건물의 가액과 근저당 대출 금액과 선순위 임차인들의 보증금 등을 비교하여 차액이 나의 보증금보다 작을 경우에는 일단 위험하다고 판단해야 합니다.
깡통전세, 전세사기 조심
이후에 전세 임대차 기한이 끝났을 경우 보증금을 돌려받을 때 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 반드시 보증금을 돌려받을 수 있는 금액적인 여유가 있는 상황인지 확인해야 할 것 입니다. 순위에서 문제가 된다면 일단 해당 집은 걸려야 할 것 입니다. 요즘 깡통전세, 전세사기로 인해서 보증금을 제때 반환받지 못하고 고통받는 전세 세입자 분들이 많고 이미 전세사기에 걸려 든 경우 해결할 수 있는 방법도 어렵기 때문에 중요한 사항이 계약 할 때 가장 중요합니다.
전입신고와 점유 그리고 확정일자
집에 문제가 없고 마음에 든다면 일단 진정한 소유자 집주인과 전세 계약을 해야 하며 전세 집이나 임대차 계약증서에 확정일자를 받으시고 전입신고를 해야 합니다. 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 이야기 합니다. 확정일자는 등기소나 동 주민센터 등에서 임대차 계약서에 확인 도장을 받을 수 있습니다. 요즘에는 특히 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 또한 계약서를 작성하고 입주를 하실 때 반드시 전입신고를 해야 하는데 만약 2주 이내에 전입신고를 하지 않으면 과태료가 발생하게 됩니다. 또한 전월세 신고도 함께 해줘야 합니다. 이렇게 해줌으로써 임차인의 대항력이 생기게 됩니다.
전세보증금반환보증 가입과 대출 조건 확보
요즘은 기본적으로 전세보증금반환보증 가입여부를 확인 하시는 것이 일반적이며 이거 가입이 안되면 전세 계약을 하지 않는 것이 대세 이기도 합니다. 또한 전세자금 대출을 받는 경우에는 계약 체결하실 때 미리 특약을 작성해 두셔야 합니다. 전세자금 대출이 가능한지 여부는 계약서 작성 및 계약금 지급 이후에 은행에서 확인되는게 보통입니다. 따라서 계약서 작성시에 전세자금 대출이 이루어지지 않을 경우 계약금을 전액 반환한다는 특약을 작성해 두셔야 합니다. 만약 계약서에 이런 내용이 적혀있지 않은 경우 전세자금 대출이 나오지 않아서 계약을 진행할 수 없게 되는 경우 일방적으로 계약을 파기하였다고 계약금을 몰수 당할 수도 있습니다. 따라서 계약서에 특약이 적혀있지 않은 경우 따로 임대인에게 위와 같은 내용의 각서를 받거나 또는 문자, 녹음 등으로 증거자료를 남겨 두셔야 합니다.
임대차 종료 후 보증금 반환받을 때
시간이 흘러서 계약서의 기간이 경과하고 결국 임대차가 종료하게 됩니다. 임차인의 경우 임대차 계약이 종료되면 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리가 발생하게 됩니다. 보통 임대차 계약은 계약기간이 만료되면 종료하게 됩니다. 그러나 임대인과 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절 또는 계약조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신이 이루어 지게 됩니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신이 이루어지면 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있지만 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 하므로 더 이상 임대차계약을 갱신할 의사가 없는 임차인은 필히 계약 종료 두 달 전에 미리 계약 종료의 의사표시를 하시기 바랍니다. 임대인의 경우 임대차 계약이 종료되는 경우 보증금을 반환해야할 의무가 발생하게 되며 임대인 중에 다음 전세 임차인이 구해질 때까지 보증금을 반환할 수 없다고 주장하는 사람이 있습니다. 하지만 이같은 주장은 전혀 근거없고 임대인은 다음 입주자가 구해지지 않았더라도 원칙적으로 임대차 계약이 종료되면 보증금을 반환해야 하는 의무가 있습니다.
전세 보증금 반환 되지 않을 때
결국 전세 임대차 문제점은 임대인들이 임차보증금을 무단으로 반환하지 않을 때 발생하게 되는 것 입니다. 다행히 요즘 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면 임차권등기명령 완료하시고 가입하신 곳에서 보증금 돌려받으시면 간단히 해결됩니다. 그래서 요즘 기본으로 전세보증금반환보증 가입이 필수라는 것 입니다. 그렇지 않은 경우 임차인이 취할 수 있는 방법으로는 보증금 반환 청구의 소 제기와 임차보증금의 우선변제권 활용 등이 있습니다.
보증금반환청구의 소 제기
임차인은 보증금반환청구의 소를 제기하여 승소한 확정판결을 가지고 임대인의 재산에 집행을 할 수가 있습니다. 확실한 방법이지만 실제 상황이 닥치게 되면 이런 업무 자체를 모르는 일반인이 혼자 소송을 진행하기는 어려운 부분이 있습니다. 따라서 법률가의 도움을 받아야 할 것 입니다. 일반인이 소제기하여 소송을 진행을 하게 되는 경우 서면 송달이나 증거제출 등에서 시간도 부족하고 대응도 부족할 수 있으며 소송 절차가 지연되며 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.
우선변제권 보증금 반환
다른 채권자에 의하여 해당 부동산이 강제 경매 등이 개시된 경우 우선변제권이 있는 임차인의 경우 다른 일반채권자들보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있는 권리가 있습니다. 우선변제권을 취득하기 위한 방법으로 주택임대차의 대항력을 갖추어야 할 것이며 임대차계약 증서상 확정일자를 갖추어야 합니다. 임차권의 대항력 이란 임차인이 임대인이 아닌 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있는 효력이며 강력한 권리라고 할 수 있습니다. 임차권의 대항력을 취득하기 위한 방법으로 임차인은 주택을 인도 받고 주민등록을 해야 하며 이사후 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 간주됩니다. 또한 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시에 대항력이 발생하는 것으로 알려져 있습니다. 임차인에게 이 우선변제권이 있어야 혹시라도 살고 있는 건물 등이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 보호받을 수 있기 때문에 임차인은 반드시 계약 체결시 계약증서에 확정일자를 받고 주민등록(전입신고)을 하는 방법으로 대항력을 갖추어야 하는 것입니다.
임차권 등기 명령의 이용
전세 보증금을 제때 반환하지 않고 임대인이 시간을 끌면서 있는데 임차인이 다른 집에 계약을 하여 이사를 해야 하거나 혹은 전입신고를 해야 하는 경우가 실제로 많이 있습니다. 원칙적으로 대항력은 배당요구의 종기까지 존속되어야 하여 주택점유와 주민등록 중 하나라도 요건을 갖추지 못하는 경우 우선변제권이 사라지게 됩니다. 우선변제권은 강력한 권리인데 이게 없으면 임차인은 보증금을 보호받지 못하기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠지게 됩니다. 이런 상황을 극복할 수 있는 방법이 임차권 등기명령 제도 입니다. 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령 신청을 하고 임차권등기가 경료 되면 임차인이 다른 집으로 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하더라도 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되는 효고가 있습니다.
전세 사기 예방 전세 보증금 지키는 방법 마무리
전세 보증금을 지키는 방법에 대해서 알아보았습니다. 임대차 계약을 체결 하실 때 부터 임대차가 종료되어 전세 보증금을 돌려받는 순간까지 해당 임차인 분들의 경우 해당 내용에 대해서 소홀함이 없어야 합니다. 특히 전세 계약전에 미리 전세보증금반환보증의 가입 여부를 확인하시고 임대인 근저당권 세금체납 확인하시고 특히 입주하실 때는 주민등록 점유 확정일자 받는 것은 기본중의 기본입니다.
전재산이라고 할 수 있는 전세 보증금을 제대로 안전하게 지켜야 하는 것은 매우 중요한 사항이며 요즘 전세사기 그리고 요즘 전세보증금을 반환 받지 못하여 꼭 해야 하는 이사를 하고 싶어도 보증금을 낼 수 있는 돈이 없어서 이사를 못하는 경우가 너무 많습니다. 전세 계약과 입주 그리고 이사 하실 때 주의해서 실수 없도록 해야 겠습니다.