아파트를 매수하고 이후에 누수 발생이나 가려진 부분 파손이나 곰팡이 발생 등의 중대한 하자가 발생했을 경우 매수인이 어떻게 조치해야 할지 애매한 상황이 있을 수 있습니다. 특히 하자 자체가 상당한 하자 예를 들면 누수가 발생해서 아래층에 피해가 발생한 경우등 책임을 어떻게 해야 하는지 이런 부분들 애매할 수 있습니다. 아래 글에서 아파트 매도후 하자담보책임의 범위에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
아파트 매도후 하자담보책임의 범위
매도인 하자담보책임
아파트 주택을 매수하고 얼마 지나지 않아서 누수가 발생한 경우 매도인의 하자담보책임이 인정 되는 경우와 인정되지 않는 경우가 있습니다. 매도인이 책임져야 하는 담보책임의 경우 부동산을 거래하실 때 주택이나 건물에 하자가 있는 경우 매수인는 매도인에게 하자 수리비에 대한 손해배상을 청구할 수 있으며 중대한 하자인 경우 계약 해지도 가능합니다.
매수인이 하자를 인지한 경우
하지만 매수인이 계약 전 하자를 인지한 경우에 계약 전 하자가 발생한 경우에는 인정되지 않습니다. 계약 이후에 어떤 하자가 새로이 발생한 경우에도 인정되지 않습니다. 매수인이 계약 전 하자를 몰랐던 경우에는 하자담보책임이 인정되며 계약 이후 하자가 발생한 경우 인정이 되지 않습니다.
매수인이 몰랐던 하자
하자담보책임의 경우가 발생하는 경우가 흔한데 이전 건물주는 매매 당시 빗물이 샌다는 걸 알리지 않았으며 매수인은 잔금의 지급 시점까지 하자를 알지 못했습니다. 공사 수리비 견적을 받아 보니 수백만원이 나올 정도의 중요한 하자 입니다. 수리비를 전 건물주에게 받을 수 있을지 궁금해졌습니다. 이처럼 부동산을 거래하실 때 매매 대상인 건물에 하자가 발생 했다면 매도인은 담보 책임을 져야 합니다.
권리의 하자와 물건의 하자
하자에 대한 담보 책임은 크게 권리에 대한 하자와 물건에 대한 하자로 나눌 수 있습니다.
관리에 대한 하자는 건물의 지상권 전세권 질권 유치권 등이 설정된 경우를 이야기 하며 매수인이 이를 알지 못하고 계약을 했으며 이후 계약 목적인 소유권을 취득 할 수 없다면 매수인는 계약을 해제 하고 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
계약해제 손해배상 청구
해당 건물에 빗물이 새는 경우에도 매수인은 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 하자 담보책임의 목적은 매수인을 보호하고 거래의 안정성을 보장하기 위해서 만들어진 법규 입니다. 매도인이 고의 과실이 없는 경우라도 하자에 대한 책임을 져야 합니다. 하자의 정도에 따라 매도인의 책임 범위가 달라지며 계약에 목적을 달성하기 어려운 경우 매수인는 계약을 해제 하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하자 안날로 부터 6개월
또한 하자가 있지만 계약의 목적을 달성 하는 데는 아무런 문제가 없는 수준이라면 손해배상만 가능합니다. 손해배상 청구의 경우 수리비에 대해서만 인정되면 매수인은 하자가 있다는 걸 안 날부터 6개월 이내에 손해배상을 청구 해야 합니다. 하지만 매수인이 과실로 계약 당시 건물에 하자가 있다는 사실을 알지 못 했다면 매도인에게 담보 책임을 물을 수 없으며 매수인 과실력을를 입장 해야 하는 책임은 매도인에게 있습니다. 매수인은 계약 당시 하자를 알고 있었다면 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없으며 매수인은 계약 당시 하자가 있는지 전혀 몰랐다면 손해배상을 받을 수 있습니다.
계약 체결후 발생한 하자
매매 계약을 체결 한 이후 발생한 하자에 대해서는 매도인에게 담보 책임을 물을 수 없습니다. 담보 책임은 계약 체결 이전에 발생한 하자에 대해서만 인정 되며 계약 당시 하자를 전혀 알지 못한 경우라면 빗물이 새는 하자가 계약이전의 하자 라는 것을 증명만 하면 매도인에게 수리비를 배상 받을 수 있습니다.
새로 분양받은 아파트 건물 하자
또한 새로 분양 받은 아파트나 새로 지은 건물의 하자가 발생한 경우 시공사나 시행사 등 사업 주체가 일정 동안 보수해주는 책임이 있습니다. 하자의 종류에 따라 하자 담보책임도 달라집니다. 건물과 직결되는 부분에 대한 하자는 사업주체가 십년간 책임지고 보수 해야 하며 타일이나 도배 같은 경우에 하자 담보 책임은 2년 입니다. 요즘 아파트 입주인가 사업 주체는 하자를 둘러싼 분쟁이 많이 발생 하기도 하는데 공동 주택관리법에 따른 하자 심사 분쟁조정위원회를 통해 조정을 받을 수 있습니다.
아파트 매도후 하자담보책임의 범위 마무리
부동산 주택 건물 아파트등을 매수하고 이후에 다양한 하자가 발생하게 되는 것을 발견할 수 있습니다. 이런 아파트 하자의 경우 계약전에 미리 꼼꼼히 찾아보시고 솔직히 물어보시고 매도인과 매수인 서로 합의하에 하자에 대한 특약을 정하시고 계약서 내용에 작성하기로 하시고 이후에 계약을 진행하시는 것이 가장 좋습니다.
서로 협의하지 않고 매수인이 몰랐던 그리고 매도인이 인지한 하자 혹은 인지하지 못한 하자 등 다양한 하자에 대해서는 매도인이 하자담보책임을 져야 합니다. 매수인이 이미 계약전 하자가 있다는 사실을 안경우에는 하자담보책임을 지지 않아도 됩니다. 일단 하자가 있는 경우에는 처음 계약하실 때 솔직히 하자에 대해서 이야기 하시고 잔금전에 하자 수리등을 하시는 것이 좋을 것 같습니다.