전세로 이사를 하시려는 분들의 경우 막상 시기가 되면 전세집을 구하느라 정신이 없는데 특히 신축 아파트 전세 입주 시기에 임대차 하시려는 분들도 상당히 많습니다. 요즘 신축아파트의 경우 전셋값이 매맷값과 함께 떨어진 데다 입주를 앞둔 단지는 집주인들이 잔금을 마련하지 못한 전세 매물이 상당히 많은 것이 특징입니다. 신축 아파트의 경우에는 대체로 상당히 깨끗한 데다 각종 편의시설이 있으므로 여력만 된다면 들어가 살고 싶은 게 당연한 부분이라고 할 수 있습니다. 아래 글에서 신축 아파트 전세 입주시 주의해야 하는 부분 알아보겠습니다.
신축 아파트 전세 입주시 주의할 점
신축 아파트의 경우에도 전망이나 동호수에 따라서 원하는 전세 물건을 고를 수 있는 기회가 많이 있습니다. 그러나 신축 아파트 전세 계약의 경우에는 일반 아파트에 비해서 훨씬 더 각별한 주의가 필요한 사항들이 있습니다.
입주장에 전세 계약 이사
신축 아파트에 전세로 입주하는 절차를 알아보시면 시행사나 시공사가 아파트를 다 지었다는 사용승인을 받고 출생 신고라고 할 수 있는 소유권보존 등기를 하게 됩니다. 청약에 당첨됐던 수분양자의 경우에는 잔금을 모두 납부하게 된다면 입주를 할 수 있게 됩니다. 잔금을 입금하는 입주지정기간 보통 45일에서 60일 정도인데 전후로 전세 계약이 이루어지게 됩니다. 입주장이 열리게 되는 것 입니다.
입주장 전세 계약시 등기부 없음
문제는 입주 후에야 집주인의 소유권 이전등기가 가능하다는 것 입니다. 전세 계약을 하실 때 집의 신분증이라고 할 수 있는 등기부등본이 없는 것 입니다. 소유권이 어떻게 돼 있는지 집을 매수 하실 때 빚은 없는지 확인하기가 어려운 부분이라고 할 수 있습니다. 소유권 이전등기를 받는 데 걸리는 시간은 가늠하기 힘든 부분들이 있습니다. 인허가가 취소당하거나 문제가 발생하게 된다면 아무래도 수년간 지체되는 경우도 있습니다.
전세사기 방지의 어려움
전세사기 방지를 위한 안전장치를 하기에도 애매한 부분이 있습니다. 등기가 없기 때문에 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입도 할 수 없습니다. 특히 임차인이 등기에 내가 전세 세입자 라는 것을 기록할 수 있는 전세권 등기 설정도 어려운 부분이 있습니다. 따라서 신축 아파트 전세 계약을 하는 경우에는 임차인이 따져봐야 할 부분들이 상당히 많습니다.
가짜 집주인이나 가짜 공급계약서 조심
일단 계약하는 집주인이 해당 집의 실소유자가 맞는지 확인해야 하는데 방법으로 공급계약서를 확인해야 합니다. 집주인이 신축 아파트 분양 시 청약에 당첨된 사람이 맞는지 공급계약서 원본과 신분증을 대조하는 것 입니다. 위조 계약서일 수도 있으므로 임대인의 이름과 생년월일, 동호수가 맞는지 시행사나 시공사에 직접 확인 하시는 것이 중요합니다. 원본이 맞는지 시행사 등에서 임대인과 함께 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
전세 사기 계약 예방
청약 당첨자가 분양권을 다른 사람에게 팔았다면 실소유자가 달라질 것이며 해당 내역들은 공급계약서 뒷면에 있는 권리승계내역에 정리 되어 있으므로 이를 잘 확인해야 합니다. 실제로 위조 공급계약서로 계약하는 사기 계약의 경우도 있으며 이를 예방하기 위한 방법으로 집주인 양해를 구해서 공급계약서 원본을 부동산중개업소에 맡기는 것도 이중, 삼중으로 사기 계약을 막을 방법 이라고 할 수 있습니다.
수분양자의 통장 입금
계약금과 잔금의 경우 반드시 수분양자의 계좌로 넣어야 할 것이며 임대인이 가족이나 친척 명의로 넣어달라고 하면 거절하시고 원칙대로 해야 합니다. 만약 계약일에 임대인이 아닌 대리인이 왔다면 수분양자의 인감증명서와 위임장, 대리인의 신분증까지 다 확인해야 합니다. 중요한 사항으로 수분양자가 분양대금을 온전히 낼 수 있는지 확인해야 합니다. 돈을 제대로 못 내면 입주가 막히게 됩니다.
임대인의 채무관계 조사
등기부등본이 없어서 채무나 권리관계를 알 수 없으니 더 적극적으로 임대인에게 요구해야 하며 무리한 갭투자자일 가능성이 있으니 대출은 얼마 정도인지 내 보증금으로 갚을 건지, 그간 중도금은 연체 없이 잘 냈는지 알아보시고 잔금의 경우 전세 계약 완료일에 문제없이 낼 것이라고 확답을 받는 게 좋습니다.
가압류 혹은 가처분 확인
분양권에 대해 돈을 받을 게 있어 분양권을 팔지 못하도록 가압류나 가처분이 걸려 있는지도 알아봐야 하며 청약에 당첨된 수분양자가 분양권을 다른 사람한테 팔았는데 마음이 달라져 명의 변경을 안 해주는 경우 매수 한 사람이 가처분을 낼 수도 있습니다. 입주 시 문제가 발생할 수 있으므로 확인하는 것이 중요합니다.
평일날 계약과 잔금
전세 계약의 경우 기본으로 평일에 하시는 것이 중요합니다. 잔금을 치르는 날 수분양자가 그 돈으로 동시에 잔금을 납부하는지 까지 함께 확인해야 합니다. 수분양자가 전세보증금을 다른 곳에 사용하고 입주 불가 통보를 받을 수도 있는데 이는 사기 사건으로 되는 것이기 때문에 당일날 은행 계좌에 돈이 제대로 들어갔는지 확인하고 같이 은행, 입주지원센터에 들러 잔금완납증명서 등을 확인 하시는 것이 좋습니다. 그리고 함께 입주 키를 받아오셔야 이사를 정상적으로 할 수 있습니다.
특약 내용
전세 입주에 차질이 없도록 계약서 특약을 넣어두시는 것이 좋습니다. 잔금 미납으로 분양 계약이 해지되는 등 임대인이 소유권을 얻지 못하거나 문제가 발생하면 계약을 무효로 하고 위약금을 지급하는 문구를 넣으시고 보증금 잔금을 받기 전이나 받는 즉시 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다 를 적으면 법적 분쟁이 있을 때 유리합니다.
확정일자와 전입신고
전세 계약을 마쳤으면 확정일자를 받으시고 전입신고를 하셔야 합니다. 임대차 신고를 함께 하시는 것도 좋습니다. 소유권 이전등기와 상관없이 가능하므로 대항력과 우선변제권을 지키기 위한 방법으로 확정일자를 받으시고 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 입주 후 14일 내로 해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 마쳐야 만약 집주인의 집이 경매로 넘어갈 시 전세보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 중복으로 임대차 계약을 했을 수 있으니 구청이나 동사무소(복지센터)에서 전입세대 열람을 하시는 것도 좋습니다.
신축 아파트 전세 입주시 주의할 점 마무리
신축 아파트의 하자보수 방법으로 꼼꼼히 살펴 보시는 것이 좋습니다. 일반적으로 신축 아파트의 경우에는 2년까지 시공사의 하자보수 서비스가 제공되는 부분이 있습니다. 시공상 문제점이 발견되는 경우에는 집주인에게 적극적으로 해당 부분의 문제를 제기하는 것이 좋습니다.
또한 주의해야 하실 부분이 집값의 하락기 이기 때문에 각별한 주의가 필요한 상황입니다. 집값이 떨어지면서 갭투자를 했다가 돈을 제대로 구하지 못해서 급해진 수분양자들이 세입자의 전세보증금으로 빚을 돌려 막을 수 있는 상황입니다. 향후 보증금을 못 돌려받을 수 있는 위험도 있으므로 전세사기 당하지 않도록 주의해서 계약해야 합니다.