다가구 주택 이라는 단어 자체에 대해서 구별 하시는 분들이 그렇게 많지 않지만 다가구 주택은 단독주택 내에 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 구획된 주택유형 이며 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로서 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한 되는 상황의 주택 형태 입니다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능한 주택의 형태 입니다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다고 하겠다.
다가구 주택의 경우에는 다양한 세제 및 금융상의 혜택도 받고 있는 상황입니다. 특히 연면적 330㎡를 초과하는 단독주택은 지방 세법상 고급주택으로 분류되어 취득세가 중과세되도록 되고 있었으나, 다가구주택은 세대당 60㎡ 이하로 하면 고급주택의 규정에서 제외되도록 하고 있는 상황입니다. 금융상 혜택으로는 주거환경지구 내에서의 다가구주택의 신축시 1가구당 1,500만원씩 최대 1억 2,000만원까지 국민주택기금(2011년 9월 기준)에서 저리로 지원하고 있습니다. 아래 글에서 다가주 주택 임대 전세 계약 하실때 주의사항 알아보겠습니다.
다가구 주택 임대차 계약하실때 주의사항 알아보겠습니다
등기부등본의 확인
다가구 주택은 특히나 등기부등본을 잘확인해야 합니다, 집합건물이 아니기 때문에 토지와 건물의 등기부등본을 별도로 확인해야 합니다. 토지소유자와 건물 소유자가 일치하는지 토지등기부등본과 건물등기부등본 모두 확인하고 소유주를 확인해야 합니다. 임대차 계약이 종료된 후에 임대차 보증금을 원할하게 반환 받을 수 있는 판단이 필요한 다가구 주택의 경우 권리 관계에 있어서 모든 자료를 제대로 파악하고 착오가 없어야 할 것 입니다.
따라서 임차인은 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 하고 설명하는데 그쳐서는 안되며 임대 의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차 계약서 내역 가운데 개인정보에 대한 부분을 제외하시고 임대차보증금 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음에 임차가 가능한 것인지를 판단해야 합니다.
정확한 시세확인
건물과 토지의 시세를 확인하는 것이 중요합니다. 시세를 확인 하는 방법으로는 인근 부동산 사무실에서 시세를 알아보는 방법도 있으며 특히 최근에 거래된 인근 비슷한 상황의 시세를 확인하는 방법도 좋습니다.
임대인의 세금체납여부
이제 임대인의 동의 여부와 관련없이 임대인의 세금체납 여부를 확인가능하며 임대인의 세금이 체납되면 공매 되는 경우도 있기 때문에 미리 확인해야 합니다.요즘 워낙 부동산 사기 부분이 많아서 임차인 전세피해 방지의 방법으로 4월 3일 부터 임대인에 대한 미납국세 등의 열람제도를 확대‧개선해 운영하고 있습니다. 당초 임차예정인이 임대차 계약 전에 임대인 동의를 받아 임차할 건물소재지 관할 세무서에서만 열람신청이 가능했었습니다. 이제는 4월 3일부터는 전국 세무서에서 열람 신청할 수 있도록 개선했는데 임차보증금이 1000만원을 초과하는 임대차계약 체결한 임차인은 임대차기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 열람신청이 가능합니다.
임차인은 임대차계약서 등을 지참해 가까운 세무서(민원봉사실)를 방문해 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 신청세무서 처리부서(체납징세과)에서는 관련 임대인의 미납국세내역을 조회‧확인해 신청인이 열람할 수 있도록 하며, 임대인 동의없이 열람한 건은 임차인이 열람한 사실을 임대인에게 통보하는 시스템 입니다. 해당 정보의 경우에는 임대인의 개인정보가 있기 때문에 해당 임대차 목적 이외의 오남용‧유포 등을 방지하기 위해 현장 열람만 가능하며 교부‧복사‧촬영 등은 불가한 사항입니다. 이런 제도의 개선을 통해서 임차인이 전세피해 예방이 되며 미리 세금체납여부를 확인할 수 있는 방법이 되면서 해당 제도를 적극 이용하시는 것도 좋은 방법 이라고 할 수 있습니다.
건축물대장의 용도 확인
다가구 주택은 층별로 용도가 다른 경우가 있으므로 계약하려는 장소가 주택이 되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 주택이 아니라 창고나 상가 등으로 되어 있다면 확정일자 설정이라든지 전세권 설정등 문제가 될 수도 있으며 비록 살아가는데는 별 문제가 없다고 해도 이후에 전세 대출의 미승인 등의 상황이 올 수 있다는 사실 입니다.
거주중인 임차인의 계약서 확인
다가구 주택은 한건물에 한장의 등기부로 되어 있으므로 임차인이 여러명 이라면 계약서 모두를 확인하시고 평가를 해야 합니다. 다가구 주택의 특성상 이미 많은 분들이 거주 하시고 계신 경우가 있을 수 있으며 이때 임차인 전부의 계약서를 확인하여 문제가 없는 지 확인해야 합니다. 특히 보증금이 다가구 주택 예상 매매 금액의 60% 정도를 넘어 가거나 대출이 많은 경우등 다양한 상황이 있을 수 있으므로 특히 자세히 살펴보시고 임대차 결정을 해줘야할 것 입니다.
다가구 주택 임차 계약 하실때 주의사항 마무리
다가구 주택의 경우 특성상 임대인은 단독 소유인 경우가 많고 주택수도 하나의 주택인데 반해서 다가구가 거주 할 수 있는 특징이 있으며 또한 임차인이 많은 경우가 있으므로 각각의 임차인 모두의 계약서를 확인해야 합니다.
또한 기본적으로 계약전에 건축물대장 확인 등기부등본 확인 그리고 정확한 시세의 확인 임대인의 세금 체납에 대한 부분 확인 등 확인 해야할 부분들도 많습니다. 다가구 주택의 임차를 하실때는 미리 확인 해야 할 부분에 대해서 착오 없이 모두 확인하시는 것이 상당히 중요한 부분이기 때문에 착오없이 처리 해야 할 사항입니다.