대항력은 임차한 주택이 경매로 넘어가는 경우 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있는 권리입니다. 임차인의 대항력은 해당 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인의 권리를 이야기 합니다. 특히 전세임차인의 경우 대항력을 가지는 것은 상당히 중요한 사항이기 때문에 소홀히 해서는 안되는 부분입니다. 아래 내용에서 대항력에 대해서 여러가지 알아보도록 하겠습니다.
경매에서 전세 보증금을 돌려 받을 수 있는 방법
배당요구와 반환요구
임차하여 거주하고 있는 집이 경매가 진행될려고 하는 경우 경매 신청되었을때 대항력 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법으로는 먼저 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당받는 방법과 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 방법이 있으며 단, 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다.
대항력 성립 요건
대항력이 성립되기 위해서는 조건이 필요하며 실제로 점유하고 있어야 하는데 전입신고의 경우 대항력 발생일은 전입신고 다음날 0시부터 입니다. 경매 부동산의 여러가지 권리들은 설정된 날짜와 순서에 따라 소멸되거나 반대로 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는데 임차인의 대항력도 마찬가지 인데 말소기준 권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으며 대항력 발생 시점이 말소기준 권리보다 빠른 경우 낙찰자가 임대인의 지위를 이어 받아 임대차계약 기간 만료되기 전까지 명도를 할 수 없습니다. 임차인은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용과 수익을 한 뒤 해당 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리를 가지고 있으며 전세로 살고 있던 집이 경매에 넘어갔다면 가장 먼저 대항력과 우선변제권 여부를 따져봐야 할 것 입니다.
주택의 인도와 주민등록
대항력의 경우에는 임대차 목적물의 소유자가 변경된 경우 해당 소유자에 대해서 임차인으로서 지위를 주장하여 새로운 임대인에게 임대차 관계를 주장할 수 있는지 여부에 관한 중요한 문제라고 할 수 있습니다. 임차인의 경우 주택의 인도와 주민등록및 전입신고를 마친 그 다음 날의 오전 0시부터 발생하는 대항력은 경매 등으로 집주인이 바뀌더라도 계약 만료 전까지 임차권을 주장할 수 있는 권리 입니다. 주민등록이라는 대항요건의 경우 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하게 됩니다.
대항력
대항력을 가진 임차인의 경우에는 경매로 부동산을 새롭게 취득한 매수인에게 임차인이 임차인의 지위를 보호해 줄 것을 요구할 수 있습니다. 또한 임대인뿐만 아니라 상속인, 수증자, 매수인 등 제3자에게도 임차권을 주장하여 계약기간 만료일까지 사용및 수익할 수 있으며 임대차가 종료되면 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
대항력의 취득
대항력만 취득했다면 가압류나 저당권이 설정돼도 보증금을 받을 수 있으며 임차인의 경우에는 주택에 대한 경매개시 결정등기 전에 전입신고를 마무리해야 할 것 입니다. 대항력이 없이 해당 부동산이 경매에 넘어가게 된다면 권리자의 선순위대로 낙찰대금이 배당되기 때문에 선순위자가 많을 경우 보증금 전액을 돌려받지 못하는 아찔한 상황이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
우선변제권
타인의 근저당권이나 가등기 담보권이나 압류및 가압류와 경매개시등기및 전세권 배당요구를 한 경우 임차인의 전입신고에 앞서 존재한다면 경매에서 대항력이 유지되지 않게 됩니다. 소송 제기에 앞서 등기부등본을 통해서 이를 확인하는 과정은 기본으로 필요합니다. 대항력과 같이 논의되는 우선변제권의 경우에는 주택임차인이 대항요건 주택의 인도와 주민등록이 추가로 주택임대차보호법이 정한 확정일자를 임대차계약서에 갖춘 경우 임차인에게 인정되는 권리이며 임대차 목적물인 주택에 대하여 경매나 공매 절차가 진행된 경우에 임차인이 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 중요한 권리입니다.
우선변제권 발생 시점
우선변제권이 발생하는 요건으로는 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 합니다. 특히 우선변제권 기준일은 둘 중에서 늦은 날짜를 기준으로 합니다. 예를 들어, 2024년 2월 1일에 전입신고를 하고 2024년 2월 5일에 확정일자를 받았다면, 2월 5일에 우선변제권이 발생하게 됩니다. 2022년 2월 5일에 확정일자를 받고, 2020년 2월 5일에 전입신고를 했다면, 대항력의 발생시점인 2022년 2월 6일 오전 0시에 우선변제권이 발생하게 되는 식 입니다.
우선변제권의 행사
임차인의 우선변제권은 경매등 절차에서 저당권과 동일한 취급을 받게 됩다. 예를 들어, 2022년 2월 5일에 우선변제권이 발생하고, 위 주택에 202년 2월 7일에 저당권이 설정되었다면, 주택임차인이 저당권자에 우선하여 배당을 받게 됩니다. 만일 위 주택에 2022년 2월 5일에 저당권이 설정되었다면 저당권은 임차인의 우선변제권과 동순위가 되므로, 각각의 채권액에 안분비례하여 배당하게 됩니다. 우선변제권을 행사하기 위한 방법으로는 대항력 요건 주택의 점유와 전입신고를 경매절차중 배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 할 것 입니다.
대항력 있는 임차인의 요건과 내용 마무리
임대차계약이 종료되고 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요구했음에도 이를 반환하지 않고 있는 상황에서 임차인이 새로운 주택으로 이사하게 된다면 점유를 상실하게 되므로 더 이상 임차인의 대항력 요건을 갖추지 못하게 되며 결국 임차주택의 경매절차가 진행되도 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.
이와 같은 상황에서는 임차인은 알아야 할 사항으로 임차권 등기 명령 제도를 활용할 필요가 있습니다. 주택임대차보호법에 의하면, 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다. 따라서 임차권 등기를 마치면 대항요건을 상실하더라도 즉 이사를 가더라도 여전히 대항력과 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있습니다.