부동산 경기가 지속적으로 나빠지고 위축되면서 오르기만 하던 시중의 금리가 하락하고 있는 상황이기도 합니다. 금리가 떨어지게 된다면 이제 부동산 시장 변화 가능성을 점치는 사람들이 있습니다. 이제 곧 미국의 금리가 내려가게 될 것이며 우리나라의 금리도 다시 인하되면 부동산 가격이 오르게 될 수 있을 것으로 많이들 기대하고 있습니다. 금리가 주택시장에 영향을 주는 이유를 생각해 보시며 우선 가장 먼저 떠오르는 건 금리가 인하되면 주택담보 대출을 받으시는 분들이 많아지고 그에 따라서 주택 수요가 증가해서 주택의 가격이 상승한다는 이야기 입니다. 금리가 인상되면 주택담보대출이 줄어들면서 주택 수요가 감소해 가격이 하락할 수 있습니다. 금리 인하하면 주택의 가격이 상승하고 금리가 인상하면 주택의 가격이 하락하게 되는 논리가 일반화돼 있습니다.
금리가 내리면 부동산 거래가 많아지고 집값이 상승할까
실제 주택가격변동 내역
하지만 실제로 한국 부동산 시장에 금리는 주택담보대출 금리와 서울 아파트 가격 변화를 살펴보면 알던 부분과는 다른 사항이 있습니다. 집값 상승률이 컸던 2000년도 초반과 2005~06년에는 금리 변동이 크지 않았고 오히려 5% 이상의 높은 대출금리 수준을 유지했습니다. 이론과 실제는 다른 부분들이 많은것 같습니다. 2008년부터 2014년까지 주택담보대출 금리는 7%에서 3.55%로 하락했으며 서울 아파트 매매가격은 하락했으며 낮은 상승률을 유지하고 물가를 감안한 실질가격을 감안하면 주택 가격은 지속 하락했습니다.
금리와 주택가격변동 관계
금리가 하락하게 되면 주택 수요가 증가해 가격이 올랐어야 했는데 오히려 주택 가격은 하락했습니다. 2019년부터 2021년까지 금리는 하락했으며 주택 가격은 상승했으며 2022년에는 금리가 4.24%로 인상되고 주택 가격은 하락했습니다. 금리가 인하되어서 주택 수요가 증가해야 집값이 상승할 수 있다는 의미이기도 하며 금리 인하가 직접적인 원인이 아니며 금리가 인하돼 주택 수요가 증가하는 구조가 돼야 한다는 의미 인데 집값이 오르는 건 금리 인하가 아니라 수요 증가가 원인이라는 인식 전환은 매우 중요한 사항입니다. 많은 사람들은 잊고 있는 부분이 수요의 증가라는 중요한 단계를 빼고 생각하는 경향이 있습니다.
수요증가가 중요한 이유
수요 증가라는 부분이 따라야 금리 인하가 집값 상승으로 이어지게 될 수 있습니다. 금리가 인하 되어도 주택 수요가 증가하지 않는 경우라면 집값은 오르기 힘들어 질 수 있습니다. 주택이나 자산 가격을 변동시키는 건 수요라는 인식이 상당히 중요합니다. 실제로 금리가 올라도 집을 가지고 있는 사람들이 매도 하지 않는다면 혹은 공급이 증가하지 않으면 집값은 하락하지 않습니다. 금리가 문제가 아니라 매도물량 증가가 중요한 이유라고 할수 있습니다.
주택 거래량 증가가 중요한 이유
금리 인하가 주택 수요 증가로 이어지고 주택 수요가 증가해야 집값은 오르게 됩니다. 금리가 인하되는 경우라도 주택의 수요가 증가하지 않으면 집값 상승은 기대하기 어려운 상황입니다. 금리 인하가 이루어지는 상황이 되어도 주택 수요가 증가하지 않는 상황이 될 수 있습니다. 지금과 같이 경기가 상당히 좋지 않고 금리가 인하되어도 사실 주택 수요가 증가하지 않을 수 있으며 이는 경제 상황이 어려운데 대출을 일으켜서 집을 사기는 쉽지 않은 상황입니다.
수요가 늘어야 집값의 상승
이제 곧 미국의 금리인하가 이루어질 것이며 우리나라도 기준금리를 인하할 수도 있습니다. 하지만 기준금리가 인하되더라도 경기 불황에 대한 우려가 더 커지게 된다면 주택 수요 증가로 이어질 수 없고 집값 상승은 기대하기 어려울 것 같습니다. 금리가 인하되더라도 집값이 높은 수준이라면 주택 수요가 증가하기 어려운 상황이며 가격은 수요에 가장 직접적인 영향을 미치고 있으며 가격이 오르면 수요는 줄어들고, 반대로 가격이 떨어지면 수요는 증가하게 됩니다.
금리인하와 수요의 증가 중요
현재의 상황을 판단해볼때 물론 금리도 중요하지만 현재 공급은 여전히 많고 수요가 거의 없는 상황에서 주택매매 금액이 오르기는 힘들것 같지만 또 원가 상승으로 인한 신규주택 분양금액은 오를 수 있을 것으로 생각됩니다. 주택의 거래량을 살펴보시면 거래량이 증가하면서 가격이 회복되거나 상승하면 주택 수요가 증가하고 있고 부동산 경기가 살아나는 증거가 될 수 있습니다. 현재 우리나라 부동산 시장에서 변화가 시작되기 위한 사항으로 금리도 떨어져야 하지만 공급이 줄어들면서 매매 거래가 많아야 할 것입니다.
금리가 내리면 부동산 거래가 많아지고 집값이 상승할까 마무리
현재 우리나라 부동산 경기가 최악의 상황으로 이어지고 있는데 특히 금리도 너무 높고 대출도 힘들고 무엇보다 경기 상황이 너무 좋지 않습니다. 많은 자영업자분들이 거의 대출로 먹고 살고 있을 정도입니다.
지난 코로나 시기 부터 시작해서 경제적 여유가 너무 어려워졌으며 부동산도 함께 불황의 시대에 있습니다. 결국 부동산 경기도 활성화 되어서 주택 수요자가 많아야 할 것이며 지금의 지방 아파트 미분양 사태도 정리되어야 하고 금리도 인하 되어야 하고 공급과잉 상황도 끝나야 집값이 상승하고 거래가 안정될 것으로 여겨집니다.