공동주택의 관리사무소에서 관리하시는 부분은 공동주택 전체를 관리하는 것이 아니라 공동주택의 공용부분을 관리하는 것이 원칙 이라고 할 수 있습니다. 그래서 아파트에 뭔가 잘안되거나 고장 났을 경우 관리실에 전화 하면 공용부분의 상황으로 인한 것인지 혹은 전유부분이 원인인지 이부분을 먼저 확인하는 것 입니다. 요즘은 공동주택 구분소유자 입주민들이 워낙 민원에 대한 말들이 많아서 전유 부분의 경우에도 관리실에서 어느정도 감안해서 원인을 분석하고 또한 공용구역 시설 독점 관련 부분까지 다양한 부분에 대해서 해결하는 경우도 많이 있습니다.
공동주택 구분소유자, 공용구역 시설 독점
전유 부분
전유부분의 민원처리 요구가 갈수록 거세짐에 따라서 관리사무소의 업무 핵심이 공용부분 관리에서 가구 전유부분 관리로 주객이 전도되는 현상이 벌어지고 있기도 합니다. 개인 가구 공동주택 구분소유자 분께서 공용구역 시설 독점 하는 경우 일부를 혼자서 독점적으로 사용하면서 마치 그것이 당연하듯이 알고 있는 입주민들도 많이 있는 것이 현실입니다.
입주민의 공유부분 독점 사용
관리규약상에는 관리주체의 동의사항이라고 해서 입주민의 공용부분을 사용할 경우 관리사무소의 동의를 받게 돼 있습니다. 하지만 현실은 그냥 독점적으로 복도를 점유하거나 아파트 계단에 물건을 잔뜩 쌓아놓는등 이런 상황이 흔하게 일어나고 있는 현상이기도 합니다. 이외에도 공유부분에 대해서 다양한 독점현상이 있는데 당연하다는 듯이 사용하고 있는 상황이기도 합니다.
다양한 공유부분의 독점 사용
옥상, 장애자용 주차장, 정원 독점 사용
최상층 가구의 옥상 독점 사용의 경우도 많은데 옥상문 키를 갖고 있으면서 장독대를 옥상에 내놓는 등 옥상을 개인이 소유하듯 활용하는 상황입니다. 장애자용 주차장의 독점의 경우도 있는데 특히 장애자에 등록돼 있다고 특정 주차구역을 개인가구 전용으로 사용하는 경우도 있습니다. 1층 가구의 가구 앞 정원의 독점 현상으로 본인의 집 앞의 정원이라고 화초나 채소를 독점적으로 심고 가꾸는 경우도 있습니다.
복도 공유부분, 옥상부분, 공용 화단 사용
계단식 최상층 또는 복도식 최단가구의 공유부분 공간을 독점하는 경우도 많이 있는데 옥상부분의 여유공간 또는 복도식 양끝의 여유공간을 개인가구 여유공간 으로 생각하시고 물건을 적재하는 등 사용하는 경우도 있습니다. 집합건물 상가의 층별 소유자의 주차장 면적 비율로 주차구역 독점 하는 상황인데 소유 점포 면적당에 해당하는 주차면적의 주차구역을 할당 받아서 독점 사용하거나 임대하는 경우도 있습니다. 공용 화단의 독점 사용의 경우도 있는데 특히 노인정 앞 화단을 노인정의 채소 가꾸기 전용으로 사용하는 경우도 있습니다.
화단의 나무 민원
특히 관리사무소에서는 평소에도 많은 민원이 저층 가구 1층이나 2층에서 집 앞 나무를 잘라 달라는 민원이 상당히 많습니다. 특히 통풍이 거의 잘 되지 않고 그늘에 가려서 어둡다고 나무를 아예 베어달라는 주민들의 요구도 상당히 많습니다. 하지만 저층 가구의 민원대로 나무를 자르게 되면 해당 한 가구의 경우에는 좋을지 모르지만 나무를 좋아하는 대부분의 입주민들에 의해 관리사무소는 미움을 받고 심한 경우 관리사무소장이 쫓겨나가는 경우까지도 있습니다.
공용부분의 관리
공용부분의 관리에 있어서 입주민 간 입장 차이나 의견 차이로 서로 상반된 요구를 하는 경우 중간에서 관리사무소의 경우 중립을 잘 지키고 법에 저촉되지 않고 주민들의 편의를 생각해서 적법하게 처리하도록 해야 합니다.
공동주택의 공동 지분
공동주택의 공용부분의 소유권은 각 가구의 N분의 1의 지분이 있습니다. N분의 1에 해당하는 것을 따로 떼어내서 자기에 독점권을 달라고 할 경우 법적으로는 관리주체가 임의로 그 요구를 들어줄 수 없습니다. 공용부분의 독점 사용권의 경우에는 법적 절차에 따른 공유자들 간의 합의가 이뤄졌을 때 적법한 효력이 발생하게 됩니다.
공동주택 구분소유자, 공용구역 시설 독점 마무리
공용부분 관리에 관해서 관리규약상에 상세히 명시돼 있지만 해당 규정대로 전부를 완벽히 관리하기는 불가능한 부분이기도 합니다. 대부분 재량권을 발휘해서 크게 문제가 되지 않는 선에서 특정 가구의 공용부위의 독점사용을 그냥 넘어가는 상황이기도 합니다.
특히 입주민들에게 규정을 모두 완벽하게 지키게 하면서 관리실에서 관리를 하기에는 상당한 무리가 따르게 됩니다. 또한 공동주택의 특정 가구들과 마찰을 일으키는 경우 관리실 운영도 상당히 힘들어질 수 있으므로 그냥 넘어가는 것이 현실입니다. 어쨌든 관리사무소에서는 원칙과 기준은 분명히 알고 관리하는 것이 기본이라고 할 수 있습니다.