전세 계약이 기간이 지나서 이제 해지 되었는데도 불구하고 제때 전세금을 반환받지 못하고 이사를 가야 할 때 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 방법으로 임차권등기명령 제도를 이용하게 됩니다. 요즘 임차권등기명령 제도를 이용하시는 경우가 정말 많아지고 있습니다. 그만큼 제때 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많다는 의미이기도 합니다. 아래 글에서 임차권등기명령 제도 관련 다양한 개념과 요건 그리고 신청방법에 대해서 알아보겠습니다.
임차권등기명령 제도의 개념과 요건
대항력과 우선변제권 유지 방법
주택임대차보호법에 중요한 사항이 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다. 따라서 임차인의 경우에는 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 그냥 아무조치를 하지 않고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되는 상황이 발생하게 됩니다. 따라서 보증금을 돌려받기 어려워지게 되므로 이런 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도라고 할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청
임차권등기명령 신청요건을 살펴보신다면 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3제1항 입니다. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론이며 해지통고에 따라서 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차인이 임차권등기명령 신청
기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우「민법」 제635조제2항제1호) 기간의 약정은 있지만 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조) 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용및 수익할 수 없게 되고 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조) 입니다.
묵시적 갱신 임차권등기명령 신청
임대차가 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2) 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조) 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이며 전세보증금의 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
임차권등기명령 인터넷 신청 방법
대한민국 법원 전자소송 사이트 접속하시고 사용자 유형에 개인 등록하기 전자소송에서 민사서류 선택하시고 주택임차권등기명령신청 하시고 부동산 주소 소재지로 검색 이때 위텍스 신고하기에서 등록면허세와 등기촉탁수수료 먼저 납부하시고 납부번호 입력하셔야 합니다. 신청이유에 해당 전세계약에 관한 내용 작성하시고 전자등기사항 증명서 발급 하기 전송을 하시면 됩니다. 제출 서류에는 임차인의 주민등록등본, 확정일자있는 임대차계약서 연장한 경우에는 연장 임대차계약서 추가 하시고 중도해지 합의서 등을 추가하시면 됩니다.
임차권등기명령 신청 조건
무작정 임차권등기명령을 신청하는 것이 아니라 임차인이 임차권등기명령을 신청하기 위한 일정한 조건이 있습니다. 해당 요건을 충족해야 비로서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 먼저 임대차계약의 종료가 있어야 합니다. 또한 임대인이 보증금을 전액 또는 일부를 반환하지 않아야 할 것 입니다.
임차권등기명령 전 이사
임차권등기명령에 따라 임차권이 등기부에 등기되었다면 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지됩니다. 즉, 등기명령에 따라 대항력이나 우선변제권이 유지되는 것이 아니라 임차권이 등기되어야 대항력이나 우선변제권이 유지되는 것이므로 중요한 사항이 등기가 완료된 것을 확인하시고 이후에 이사를 해야 안전 합니다. 물론 후에 임차권이 등기되면 다시 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 있지만 기존에 취득했던 대항력이나 우선변제권이 유지되는 것이 아니라 새롭게 다시 취득하는 것이 됩니다. 그 사이에 다른 담보물권 등이 등기되는 경우 우선 순위에서 밀려나게 되므로 상당히 주의해야 할 사항입니다.
이사후 임차권등기명령 신청
임차인이 임차권등기명령을 받아 두지 않고 이사를 하게 되면 당연히 대항력과 우선변제권은 상실되게 되므로 위험한 상황이 됩니다. 이런식으로 대항력이 상실한 후에도 보증금을 받지 못한 경우라면 당연히 임차권등기명령은 신청할 수 있습니다. 다만, 이런 상황이라면 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하더라도 대항력이나 우선변제권은 임차권등기시에 새롭게 취득하는 것이됩니다. 그사이에 선순위 권리자가 있다면 대항력은 취득할 수 없게 되고, 우선변제권은 후순위가 될 것입니다. 이런 경우 미리 가족 명의의 전입신고는 그대로 두고 임차인이 전출한 경우에 관한 판례도 있으므로 참고하시면 될 것 입니다.
계약기간 만료 전 임차권등기명령 신청
중요한 사항이 임차인이 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대차계약이 종료되어야 하는 조건이 있습니다. 따라서 세입자는 임대차계약이 종료되기 전의 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없으며 계약 종료 사유를 체크하여 임대차계약의 종료를 임대인에게 통보해야 합니다.
임차권등기명령 개념과 요건 인터넷 신청방법 마무리
임차권등기명령의 가장 중요한 사항 효력으로 대항력 및 우선변제권을 유지하게 되는데 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 경료했다면 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 이전하더라도 기존에 취득했던 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다. 주로 계약기간이 만료되었는데 전세보증금을 반환받지 못하고 이사를 해야 할 경우 주로 임차권등기명령을 하게 되는 것 입니다. 요즘은 전세보증금반환보증 이행 신고를 하게 되는 경우에도 해당 필수 요건이라고 알려져 있습니다.
특히 임차인은 기존에 대항력과 우선변제권이 없더라도 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 새롭게 취득하게 되며 만약 임차권등기 이전에 저당권 등이 설정되었다면 그 저당권이 존재하는 한 대항력을 취득할 수 없으며 그 저당권 보다 우선하여 배당을 받을 수 없게 됩니다. 임차인이 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 경료했다면 전입신고 여부, 확정일자 여부와 관계없이 대항력과 우선변제권을 새롭게 취득하게 되며 임차권등기가 경료되었다면 별도로 확정일자를 받을 필요가 없습니다.