이제 부터 빌라 전세 갱신 계약에도 보증보험제도가 적용 되면서 빌라 전세보증보험 최대한도 공시가 150%에서 126%로 떨어지면서 서울 2억 1천만원 빌라전세를 올해는 1억3천만원에 계약해야 보증보험에 가입할 수 있게 됩니다. 이런 상황이 된다면 세입자는 불안하기 때문에 전세갱신계약을 하지 않을려고 할 것이며 임대인의 경우 현금 1억 가까이 구하기는 쉽지 않을 것 같습니다. 정부가 전세 보증 한도를 축소하게 되면서 세입자는 깡통전세라며 나갈려고 하고 빌라 임대인의 경우에는 보증금 해결을 위해서 집을 팔아서라도 문제를 해결하고 싶은데 쉽게 빌라가 매도되지 않기 때문에 난감한 상황이 될 수 있습니다. 빌라 전세 임대인의 상황이 결코 쉽지는 않을것 같습니다.
빌라 전세보증보험 금액 줄어들고 임대인은 임차인에게 줄돈 없고
빌라 전세사기 예방법
요즘 전세사기로 빌라에 임차하지 않으려는 생각이 많이 확산된 데다 정부가 전세사기를 사전에 예방하는 조치 방법으로 전세보증보험 한도를 대폭 축소하는 상황이 되면서 전국의 빌라 임대인은 임차인에게 보증금 돌려줘야 하는 힘든 상황에 빠졌습니다. 빌라의 임대인들의 경우 대부분 선량한 임대인이라고 할 수 있는데 몇몇 전세 사기꾼들로 인해서 피해가 상당하다고 할 수 있습니다.
공시가격의 126% 축소
빌라 전세 시장이 그러지 않아도 힘든 상황인데다 이번에 전세보증보험 개편으로 정부는 2023년 5월 전세사기의 예방차원에서 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입기준을 강화했는데 종전에는 공시가격 인정비율이 150%였는데 이를 140%로 낮추고, 전세가율은 100%에서 90%로 강화했습니다. 강화된 전세보증보험 기준을 적용하게 된다면, 빌라는 전세보증보험 최대 한도가 공시가의 150%에서 공시가의 126%(공시가의 140%×90%)로 상당수준으로 낮아지는데 공시가 2억원인 빌라는 기존 전세보증보험이 3억까지 가능했지만 앞으로는 2억5200만원이 되는 것 입니다.
갱신 계약에도 적용
2023년 까지만 해도 신규로 전세 계약에만 적용되는 보증제도는 2024년 올해 1월 1일부터 전세갱신 계약에도 적용되며 올해부터는 신규·갱신 건 모두 전세 시장에 강화된 보증보험이 적용되는 것 입니다. 당연히 세입자의 입장에서는 HUG의 전세보증보험에 가입할 수 있는 전세 매물 위주로 임차 할려고 하기 때문에 전세보증보험 한도 금액은 전세보증금이라고 할 수 있을 정도 입니다. 빌라의 보증 한도가 내려가기 때문에 세입자 우위 빌라 시장에서 임대인은 전세금을 강제로 낮춰야 하는 상황일 수밖에 없습니다. 빌라 전세의 시세가 보증한도 금액으로 축소되는 현상이 발생하게 된 것 입니다. 이런 상황에서 임대인의 입장에서는 전세보증보험 한도를 낮춘것에 강하게 반발하는 원인이라고 할 수 있습니다.
임차인 갱신계약 대신 이사
빌라에도 공시가가 아닌 원래의 시세가 있는데 정부 규제에 맞춰 전세보증금을 설정해야 하기 때문에 임차인이 나가려고 하면 새로운 임차인을 구하기도 힘들 뿐 아니라 전세 금액도 대폭 낮춰야 하는 상황이기 때문에 임대인의 불만이 상당합니다. 빌라의 경우에 아파트와는 다르게 공시가와 실거래가와는 상당히 많은 차이가 나는데다 공시가과 담보인정비율을 낮추게 되니 결국 빌라 공시가 150%에서 126%로 낮추어 전세보증금액을 맞출 수 있는 상황이 된 것 입니다. 대부분 현재 빌라 전세의 경우에는 역전세가 되는 상황이기 때문에 기존 임차인들은 계약이 만료되는 경우 전세보증보험에 가입이 안되는 상황이기 때문에 이사를 나갈려고 할 것 입니다.
임대인 보증금 반납의 문제
현재의 이런 역전세 상황 그리고 빌라 전세 보증금을 내어주기 위한 방법으로 빌라 임대인이 기존 빌라를 헐값에 처분하면서 세입자도 내쫓기는 악순환이 벌어지게 될 수 있습니다. 임대인은 다른 집을 팔아 해결해야 하는데 어쩔 수 없어 계약 만료된 세입자를 갱신 없이 내보내야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 특히 빌라 집을 팔 수 있으면 그나마 다행인데 요즘 빌라 매도는 정말 어지간해서 쉽지 않고 완전 급매 아니면 쳐다도 안보는 상황이기 때문에 집은 안팔리고 암차인은 보증금 돌려달라고 하고 이런 상황에서 임차인의 보증금을 내주지 못하게 되는 경우 잘못하면 집을 경매로 넘겨야 하는 큰 낭패가 있을 수 있습니다.
등록 임대사업자 문제
특히 등록임대사업자의 경우에는 더큰 문제가 될 수 있는데 등록임대사업자의 경우에도 임대보증금 반환보증 가입 요건을 강화하며 이때 강화된 요건은 2024년 7월부터 적용하고, 기존 등록한 임대주택은 2026년 7월 1일 이후 적용하게 됩니다. 임대사업자의 경우에는 전세보증보험 가입을 해야만 하는 필수항목 이기 때문에 무조건 해당 요건이 맞아야 하는데 역전세로 보증금을 돌려줄 수 없는 경우 빌라 집주인 임대인의 경우에는 무슨일이 있더라도 집을 팔겠지만 임대사업자의 경우에는 집을 팔 수도 없는 처지이기 때문에 아예 퇴로가 막힌 상황이기 때문에 무조건 돈을 만들어 내야 하는 상황입니다. 임대사업자의 경우에는 집을 강제로 팔면 과태료가 3000만원인데 5000만원에 대한 전세 보증금을 내주려고 3000만원 과태료를 물어야 하는 경우인데 이게 참 억울한 부분인데 집을 팔기 보다는 합리적인 방법을 찾아야할 것 입니다. 임대인의 경우에는 전세 보증금의 차액에 대해서 어떻게든 해결하려는데 집도 못 팔게 해놓고 전세보증금을 낮추라고 하는 상황에서 답답한 상황입니다.
전세보증보험 금액축소 문제점 마무리
빌라 전세 사기로 인해서 많은 피해자가 발생했기 때문에 어떻게든 재발 방지 대책을 세워야 하는데 이에 따라서 빌라에 대한 보증보험 한도 축소는 전세사기의 근본 해결책은 아니지만 다양한 자구책 가운데 하나라고 할 수 있습니다. 빌라의 시세을 파악하기 어렵다는 점을 이용해서 전세사기 일당들은 시세를 부풀려서 전세금을 과도하게 받은 뒤 잠적하는 사례가 있습니다. 따라서 빌라의 시세를 정확히 판단할 수 있는 시스템이 있어야 하며 이를 적극적으로 이용하는 방법이 있어야 합니다.
임차인 분들의 경우에도 근저당이 설정된 건물인지 아닌지 혹은 시세를 초과해 전세보증금을 받거나 근저당이 설정된 사실이 제대로 안내되지 않아 전세사기를 당하는 일도 많기 때문에 이에 대한 확인을 철저하게 해야 합니다. 빌라 전세사기의 경우에 결국은 사람이 저지르는 사기 사건이기 때문에 정직하고 성실한 공인중개사를 양성하고, 전세계약 단계에서 근저당 확인이나 다양한 관련 서류를 확인 기초적이고 필수적인 정보를 거래 당사자가 모두 확인하는 것이 중요합니다. 또한 기본적으로 전세보증보험의 가입은 기본중의 기본이라고 할 수 있습니다. 결국 빌라 시장이 급속도로 위축되는 경우에는 시간이 지나면서 결국 서민은 더 높은 주거비를 부담하게 될 수 밖에 없는 상황이 될 수 있습니다.