임대차 계약 부분에 있어서 정말 다양한 사항들이 발생하게 되는 것이 주택임대차 보호법에서도 엄청나게 방대한 양이 있기 때문에 자세히 살펴봐야 어느정도 해답을 찾을 수 있습니다. 임대차계약 이후 묵시적 갱신으로 계속 살고 있는 경우에도 이후에 계약서 대로 그냥 계약기간을 모두 채워야 이사할 수 있는것인지 아니면 임대인에게 이야기 하고 보증금 돌려받고 나갈 수 있는 것인지 이런 부분 상당히 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 묵시적 갱신은 서로 암묵적 묵시적으로 계약을 이전과 같은 내용으로 연장하는 것이라고 할 수 있습니다. 아래 글에서 묵시적갱신에 대해서 다양하게 알아보겠습니다.
임대차 묵시적갱신 계약의 해지
묵시적 갱신의 계약 해지방법
묵시적 갱신으로 연장된 임대차 계약의 경우에 그냥 2년을 더 꽉 채워야만 계약 해지가 가능한것인지 하는 궁금증을 가지고 계신분들이 많습니다. 임차인이 기한전에 계약을 해지하면 불이익이 있을까 하는 생각을 할 수 있는데 사실은 계약 해지가 가능합니다. 묵시적 갱신으로 연장된 임대차 계약 기간 동안 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 임차인과의 합의를 통해서 해당 묵시적갱신의 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 계약 해지는 임차인의 통보 3개월 이후부터 효력이 발생합니다. 따라서 3개월전에 기간을 잘 계산하셔서 미리 알려주시고 임대인과 원만히 해지하실 수 있습니다.
묵시적갱신 내용
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 임대차의 존속기간은 2년으로 보고 특히 주의해야 할 부분이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
묵시적 갱신 해당되지 못하는 경우
임차인의 경우 모두 묵시적갱신에 적용되는 것이 아니라 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시적갱신이 적용되지 않습니다.
묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 해당 계약의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 계산을 잘해서 계약해지 3개월전에 미리 임대인에게 통보하여 기간의 차질이 없도록 해야 할 것 입니다. 묵시적갱신이 이뤄지지 않고, 계약조건 협의가 안된다면 무조건 집을 비워야 할까? 그렇지 않고 임대인은 임차인이 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 거절이 가능하게 됩니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을제7조의2각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
20년 7월 31일 주택임대차보호법 개정안 중 하나인 <계약갱신요구권>을 통하여 계약갱신을 요구할 수 있게 되었습니다.
임차인이 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 연장을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못합니다.
묵시적 갱신의 다양한 내용들 마무리
주의 하실 부분이 묵시적갱신이나 계약갱신요구권을 사용하고자 하는 경우에는 임차인의 경우 임대인이 거절할 수 있는 사유에 해당하지 않는지 먼저 확인하시고 묵시적갱신을 이용할 것인지 혹은 새로이 계약서를 작성할 것인지 하는 부분 잘연구해봐야 할 것 입니다.
주택 임대차에 있어서 너무도 다양한 내용들이 항상 적용되고 있기도 하며 수시로 법규도 바뀌고 있어서 해당되는 내용들이 어떤경우 해당되지 않게 될 수도 있으며 상식과는 좀 다른 임대차 법적용도 있기 때문에 항상 유의 해야 하는 부분들이 있습니다. 계약관련 사항에 대해서 궁금하거나 해결해야할 부분들이 있다면 반드시 전문가의 의견을 들어보시고 법조문등을 찾아보시고 이후에 생각하시고 판단하시는 것이 안전할 것으로 생각됩니다.