부동산 임대사업을 하는 도중에 악덕 세입자를 만나면 정말 힘들어 질 수 있습니다. 세상에 쉬운일이 어디 있겠냐 만은 임대인을 잘못 만나도 힘들지만 임대인 입장에서는 임차인을 잘못 만나도 상당히 힘들어 질 수 있습니다. 실제로 골치아픈 임차인도 상당히 많아서 명도소송이 진행되는 경우도 많고 많은 손해를 보는 임대인도 상당합니다. 특히 임대차 계약기간이 만료 되었는데도 불구하고 행방불명 연락이 되지도 않는 상황이 발생하게 되는 경우도 있습니다. 이때 임대인이 할 수 있는 조치 방법은 결국 명도소송과 함께 점유이전금지 가처분을 진행하는 것 입니다.
명도소송과 점유이전금지 가처분 함께 진행하는 이유
임대차 기간 만료 이후 명도 안됨
임대차 계약기간이 만료되고 상가 건물을 명도하고 새로운 세입자를 구해야 하는데 임차인은 연락이 되지 않고 상가를 명도해주지 않는 임차인으로 인해서 상당히 힘들어 하시는 임대인이 있습니다. 계약기간이 끝나 점포를 임대인에게 돌려줘야 하는 것을 임차인이 알고 있지만 계약과 상관없이 개인 사정을 내세우며 갈 곳이 없다는 이유로 건물에서 나가기를 거부하는 경우들이 있습니다. 사실 남의 건물에 그냥 있겠다는 것인데 이게 말이 안되는 상황인데 실제로 종종 발생하는 임대차 상황이기도 하며 이런 이유로 고소고발 소송등이 일어나는 것 입니다.
명도소송 진행
임대인의 경우에는 이제 계약이 끝났으므로 계약해지 내용증명을 발송하는 등 기존의 세입자를 내보내려고 여러가지 시도를 해보겠지만 이런 과정에서 시간이 자꾸 흐르고 금전적인 손해를 입게 되며 여기에 신경이 곤두서 있어서 다른 업무도 제대로 하지 못하는 상황이 발생하게 되며 손해는 물론 정신적 피해도 상당합니다. 결국 임대인과 임차인 계약 당사자간 상가 인도에 있어서 합의가 불가능 한 경우라면 임대인은 할 수 없이 또 시간과 돈을 들여서 명도소송을 진행하게 되는데 명도 소송이란 임차인이 불법점유한 건물을 넘겨달라는 취지로 제기하는 소송을 이야기 합니다.
점유이전금지 가처분
명도 소송을 진행하시면서 함께 추가 비용이 소요 되더라도 점유이전금지 가처분을 함께 신청해야 해야 합니다. 점유이전금지 가처분 이란 명도소송 진행 중 임차인이 제 3자에게 건물을 전대하는 것을 금지하는 가처분을 말합니다. 가처분 신청의 목적은 민사집행법 제300조에 나오는데 판결문의 효력은 판결문에 이름이 오른 사람들에게만 미치게 되는데 다툼이 있는 권리관계에서 현상이 바뀌었을 때 당사자가 권리를 실행하지 못하게 되는 경우를 방지하기 위해 가처분을 신청하는 것 입니다.
명도소송과 점유이전금지 가천분 함께 진행
명도소송을 진행하는 도중 임차인 A씨가 제 3자인 B씨에게 재임대하고 이사를 가버리는 경우가 실제로 있을 수 있는데 이러면 소송에서 승소 한다고 해도 점유자가 이미 바뀌어 버린 상황이라면 점유이전금지 가처분 신청이 없는 상태에서 건물주 C씨가 A씨를 상대로 한 명도소송에서 승소해도 또 다른 임차인 B씨에게 건물을 비워달라고 할 수 없게 되면서 또 명도소송을 진행해야하는 황당한 상황이 될 수 있다는 것 입니다. 점유이전금지 가처분을 하지 않은 상태에서 명도 소송을 진행해서 승소를 하게 되어도 판결문에 적힌 당사자는 B씨가 아닌 A씨이기 때문입니다. 이런경우 C씨는 B씨를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하게 되며 또다시 똑같은 시간과 비용을 들여야 하며 역시 또 명도 소송과 점유이전금지 가처분 신청을 해야 하기 때문입니다.
명도소송과 점유이전금지 가처분 마무리
임대인의 경우 계약이 끝났을 때 해당 건물의 명도를 진행해야 하는데 임차인이 명도를 해주지 않을 때 황당하지만 자력으로 해결이 안될 수 있으며 결국 명도소송을 해야 할 것인데 이때 점유이전금지 가처분 신청을 함께 하고 해당 명도소송에서 승소하면 결국 B씨 에게까지 승소 효력이 미치게 됩니다. 일단 승소 후에는 추가 소송이 없더라도 임대인은 B씨에게 건물에서 나가라고 요구할 수 있으며 해결이 안되면 강제집행도 가능하게 되는 것 입니다.
명도소송을 진행하게 되는 경우에 점유이전금지 가처분을 함께 신청하는 것이 의무사항은 아니지만 해당 가처분 신청하지 않았을 경우 명도소송에서 승소해도 임차인이 3자에게 전대 해버리게 된다면 판결문이 무용지물이 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 요즘은 거의 함께 진행하는 경우가 대다수로 알려져 있으며 명도소송시 점유이전금지가처분을 신청하면 소송 중에 점유자가 바뀌어도 강제집행에 문제가 없기 때문입니다. 명도소송과 점유이전금지 가처분을 함께 진행하게 된다면 새 점유자를 강제로 퇴거시킬 수 있는 승계집행문이 나오기 때문에 새 점유자에게 명도소송을 또 해야 하는 황당한 상황은 없을 것 입니다.